Con la sentenza n. 8849/2017, pubblicata in data 5/4/2017, la Corte di Cassazione si è occupata nuovamente dell’obbligo di informazione che incombe ai sensi dell’art. 1759 del codice civile sull’agente immobiliare nella compravendita di immobili, statuendo che l’incarico che viene conferito a quest’ultimo per l’acquisto di un immobile non implica automaticamente l’obbligo del mediatore di svolgere indagini in ordine alla sussistenza o meno di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della compravendita. Tale obbligo nasce solo se vi un esplicito incarico da parte del promittente acquirente.
| Venerdi 21 Aprile 2017 |
IL CASO: A seguito della conclusione di un contratto preliminare i promittenti acquirenti versavano all’agenzia immobiliare la somma di euro seimila a titolo di provvigione. Successivamente i promittenti acquirenti scoprivano che sull’immobile risultavano iscritte due ipoteche. In virtù delle suddette ipoteche il preliminare veniva consensualmente risolto.
I promittenti acquirenti convenivano in giudizio l’agenzia immobiliare al fine di vedersi riconoscere il diritto alla restituzione della somma versata a quest’ultima a titolo di provvigione. La domanda veniva accolta dal Tribunale, mentre la Corte di Appello, alla quale si era rivolta l’agenzia immobiliare proponendo appello avverso la sentenza del giudice di primo grado, accoglieva l’impugnazione.
Secondo i giudici di appello non rientra, in mancanza di uno specifico incarico, nella ordinaria diligenza alla quale il mediatore deve conformare il proprio operato eseguire indagini di natura tecnico - giuridica (visure catastali ed ipotecarie) sull’immobile oggetto della compravendita.
Avverso la sentenza di secondo grado proponevano ricorso per Cassazione i promittenti acquirenti deducendo “la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1175, 1176 e 1759 codice civile, nonchè il difetto di motivazione su un fatto decisivo del giudizio, per aver la Corte territoriale escluso la responsabilità professionale del mediatore, nonostante avesse l’obbligo non solo di comunicare circostanze note o, comunque, conoscibili con la comune diligenza, ma anche di non comunicare circostanze non veritiere e di cui non conoscesse la fondatezza e l’attendibilità”.
I promittenti acquirenti evidenziavano in particolare che il mediatore nella proposta di acquisto aveva garantito l’assenza di iscrizioni ipotecarie e di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della compravendita. Nessuna difesa veniva svolta dall’agenzia immobiliare.
LA DECISIONE: La Corte di Cassazione nel rigettare il ricorso ha osservato che:
1. Secondo l’orientamento dominante della stessa Corte di Cassazione, l’obbligo di informazione che incombe ai sensi dell’art. 1759 codice civile sul mediatore “va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità”;
2. “Il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all’ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza”;
3. “Non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quale con riguardo al caso di intermediazione in compravendita immobiliare, quella relativa all’accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”.