La Corte di Cassazione nella sentenza n. 21726 del 27 agosto 2019 chiarisce quali siano i presupposti affinchè sia configurabile un possesso utile ai fini dell'usucapione allorchè le parti abbiano dato esecuzione ad una compravendita di immobile conclusa verbalmente e quindi nulla.
| Giovedi 29 Agosto 2019 |
Il caso: Una società attualmente in liquidazione, citava in giudizio S.P. e P.N.innanzi il Tribunale per ottenerne la condanna al rilascio di un appartamento sito in una palazzina edificata dalla società attrice che sarebbe stato occupato senza titolo dai convenuti. Questi ultimi, nel costituirsi in giudizio, resistevano alla domanda eccependo di essere entrati nell'alloggio dietro consegna delle chiavi da parte della società attrice, avendolo dalla medesima acquistato con versamento del prezzo pattuito per la compravendita.
In via riconvenzionale chiedevano l'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione del bene in loro favore.
Il Tribunale respingeva la domanda principale accogliendo quella riconvenzionale e dichiarava l'intervenuto acquisto in favore dei convenuti, a titolo di usucapione, della proprietà dell'appartamento; la Corte d'Appello confermava la decisione del giudice di primo grado, ritenendo, tra l'altro che il rapporto con l'immobile, risalente al 1984, quando gli appellanti vi avevano trasferito la loro residenza attivando a loro nome le utenze a servizio del bene, configurasse il possesso utile ad usucapionem, essendo trascorsi oltre vent'anni dall'inizio della relazione di fatto di cui sopra e la notificazione dell'atto di citazione introduttivo del giudizio.
La società ricorre quindi in Cassazione, nell'accogliere i motivi di impugnazione, osserva quanto segue:
a) è pacifico che nella specie si discute di un'ipotesi di compravendita di bene immobile realizzata con atto nullo per difetto della forma scritta, a cui le parti hanno dato esecuzione de facto attraverso lo scambio delle chiavi del bene e del prezzo pattuito per il suo acquisto;
b) pertanto, quando tra le parti viene convenuta la consegna del bene immobile prima della stipula del relativo rogito di compravendita non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi di quest'ultimo, ma la disponibilità del bene conseguita dall'acquirente si fonda su un contratto di comodato funzionalmente collegato con la compravendita, produttivo di meri effetti obbligatori;
c) la relazione con la res del soggetto anticipatamente immesso nella sua disponibilità, pertanto, non costituisce possesso ma semplice detenzione qualificata, salva la dimostrazione -a cura della parte interessata - dell'esistenza di un atto di interversio possessionis utile a far decorrere, in favore del soggetto che ha la materiale disponibilità dell'immobile, il decorso del termine utile per la sua usucapione;
d) a tal fine non possono essere ritenuti decisivi i semplici elementi del trasferimento della residenza nell'immobile e dell'attivazione delle relative utenze, in quanto essi potrebbero -in linea di ipotesi- anche derivare da un mero rapporto di detenzione titolata del bene immobile;
Sulla base di tali premesse, la Cortei enuncia il seguente principio di diritto: "Nell'ipotesi di compravendita di bene immobile nulla perché realizzata in forma verbale, cui le parti abbiano comunque dato esecuzione mediante la consegna della res ed il pagamento integrale del relativo corrispettivo, il giudice di merito può affermare l'esistenza, in capo al soggetto che in virtù del predetto titolo si trovi in rapporto di fatto con il cespite, di un possesso utile ad usucapionem soltanto laddove in concreto si configuri un atto idoneo a realizzare l'interversione del possesso, che non può essere rappresentato da comportamenti -quali il trasferimento della residenza nell'immobile o l'attivazione delle relative utenze a proprio nome- che di per sé non presuppongono il possesso, ma un mero rapporto di detenzione qualificata con la res".