Le tabelle millesimali costituiscono uno strumento fondamentale nella gestione del condominio, poiché determinano la ripartizione delle spese comuni e il peso delle singole unità immobiliari nelle decisioni condominiali. Tuttavia può accadere che queste tabelle risultino inadeguate o ingiuste, rendendo necessaria una modifica. Ma come avviene questa modifica e quali sono le norme che ne regolano il processo?
| Lunedi 7 Ottobre 2024 |
Cosa sono le Tabelle Millesimali?
Le tabelle millesimali rappresentano la suddivisione in millesimi del valore complessivo dell’edificio. È in base ai millesimi attribuiti a ciascun appartamento o unità immobiliare che vengono ripartite le spese comuni, come ad esempio i costi per la manutenzione dell’ascensore, della pulizia delle aree comuni o delle riparazioni straordinarie. Ogni millesimo corrisponde a una frazione del valore totale dell’immobile, e questo valore è calcolato considerando vari fattori, quali: la superficie, l’esposizione, il piano e altri elementi che influiscono sulla qualità e sul valore delle singole proprietà.
Quando è necessaria una modifica delle tabelle millesimali?
Diverse sono le circostanze che possono rendere necessaria la modifica delle tabelle millesimali. L’articolo 69 delle Disposizioni per l’Attuazione del Codice Civile, modificato dalla legge n. 220/2012 (la cosiddetta “Riforma del Condominio”), stabilisce due principali casi in cui le tabelle possono essere modificate:
- Errore nella redazione delle tabelle originali: Se si scopre che le tabelle millesimali sono state calcolate in maniera errata o contengono inesattezze, è possibile procedere alla loro revisione.
- Modifiche strutturali dell’edificio: Se avvengono significative trasformazioni che alterano il valore proporzionale delle unità immobiliari (un ampliamento, una sopraelevazione o la creazione di nuove unità) le tabelle devono essere aggiornate. In questi casi, la modifica delle tabelle millesimali non richiede l’unanimità dei condòmini, ma può essere approvata dalla maggioranza degli stessi (almeno 500 millesimi), o essere richiesta tramite una sentenza giudiziaria. A parte i due casi previsti dalla legge, ciascuno dei condomini può chiedere, in presenza di giusti motivi (ad esempio perché le tabelle sono troppo datate), che venga posta al vaglio dell’assemblea la modifica delle tabelle millesimali.
Procedure per la modifica
Modificare le tabelle millesimali non è un processo semplice. Ecco i passaggi principali:
1. Proposta di modifica: La richiesta può partire da un singolo condomino o dall’amministratore. Una volta identificata l’esigenza di modificare le tabelle millesimali, si può convocare un'assemblea condominiale per discutere la questione.
2. Nomina di un tecnico: Solitamente, per modificare le tabelle è necessario l'intervento di un tecnico qualificato (ingegnere, architetto o geometra), che calcoli i nuovi millesimi sulla base di parametri oggettivi e di eventuali modifiche strutturali. Questo professionista redige una perizia e presenta una proposta di nuova ripartizione.
3. Approvazione in assemblea: La nuova proposta deve essere approvata dall’assemblea condominiale. Prima della riforma del 2012, era richiesta l’unanimità, mentre oggi è sufficiente una maggioranza qualificata (500 millesimi).
Attenzione, se la revisione si è resa necessaria a causa di un errore nelle tabelle originali o di modifiche strutturali dell’edificio, l’approvazione dell’assemblea non è necessaria. Una volta corrette, le nuove tabelle millesimali possono essere immediatamente applicate.
4. Ricorso al giudice: Nel caso di errore o modifiche strutturali, il singolo condomino, che non riesca a ottenere la delibera dall’assemblea condominiale, può richiedere la revisione tramite un’azione legale. Il giudice, dopo aver valutato le prove, disporrà la modifica e nominerà all’uopo un consulente tecnico.
Limitazioni e condizioni per la modifica
Non tutte le variazioni di valore delle unità immobiliari giustificano la modifica delle tabelle millesimali. La giurisprudenza ha stabilito che piccoli cambiamenti non influenzano significativamente l’equilibrio dei millesimi e non sono sufficienti per richiedere una revisione. Inoltre, è importante ricordare che le tabelle millesimali non possono essere modificate per adattarle ai desideri di singoli condòmini: la revisione deve essere sempre fondata su motivazioni oggettive e comprovabili.
Le Tabelle Millesimali Parziali
Va rilevato che, oltre alla tabella millesimale principale che riguarda le spese generali (solitamente denominata Tabella A), possono esistere tabelle millesimali parziali, utilizzate per la ripartizione di spese relative a specifiche parti dell’edificio, come l’ascensore, le scale o il riscaldamento centralizzato. Anche queste tabelle possono essere soggette a revisione, seguendo le stesse regole delle tabelle millesimali generali.
Valore retroattivo della modifica delle tabelle millesimali disposta dal Tribunale.
Con ordinanza n. 23739 del 04 settembre 2024 la Corte di Cassazione ha affrontato una questione centrale in relazione alla modifica delle tabelle millesimali e alla conseguente modifica nella ripartizione delle spese condominiali. Il caso esaminato riguarda, infatti, una modifica delle tabelle millesimali, che, in presenza di errori, ha portato a una ridistribuzione delle spese condominiali. Secondo la decisione della Suprema Corte, la modifica delle tabelle millesimali disposta da un Tribunale ha valore costitutivo, e non solo dichiarativo.
Ciò implica che la modifica ha effetti vincolanti per tutti i condomini, compresi quelli che in passato hanno pagato meno del dovuto in base alle vecchie tabelle errate. Questi condomini devono quindi versare la differenza non pagata al condominio, in quanto il risparmio ottenuto viene considerato un arricchimento indebito. L'amministratore di condominio è legittimato a richiedere il pagamento di tali somme, anche retroattivamente, e può avviare un'azione legale se il condomino si rifiuta di versare la somma dovuta.
La sentenza in commento costituisce certamente un importante precedente giuridico, poiché permette l'applicazione retroattiva delle modifiche alle tabelle millesimali, equiparandole a un accordo unanime di tutti i condomini, anche in assenza del loro consenso esplicito. Il Giudice di legittimità ha, dunque, rafforzato il ruolo delle tabelle millesimali nella gestione delle spese condominiali e ha sancito il principio secondo cui gli errori nelle ripartizioni possono essere corretti a posteriori, a tutela della giustizia contributiva tra i condomini.
In conclusione, la modifica delle tabelle millesimali è un processo tecnico e giuridico complesso, che deve essere affrontato con attenzione per evitare conflitti all'interno del condominio. Sebbene la riforma del condominio del 2012 abbia semplificato le modalità di approvazione delle nuove tabelle, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista e, in caso di disaccordo, ricorrere al tribunale per garantire che la ripartizione delle spese sia equa e conforme alla normativa. Una gestione attenta delle tabelle millesimali è essenziale per il buon funzionamento del condominio, poiché rappresentano la base per una ripartizione corretta e trasparente delle spese comuni, allo scopo di mantenere l’equilibrio tra i diritti e i doveri di tutti i condomini.