La Cassazione nell'ordinanza n. 21572/2026 conferma che le spese di manutenzione straordinaria di una terrazza a livello in uso esclusivo vanno ripartite distintamente a seconda della funzione svolta dalle singole porzioni: la parte con funzione di copertura segue la ripartizione ex art. 1126 c.c., mentre le spese della parte aggettante — che non copre alcuna unità sottostante — gravano integralmente sul proprietario esclusivo.
| Lunedi 29 Giugno 2026 |
La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di ripartizione delle spese condominiali per le terrazze a livello in uso esclusivo, precisando con chiarezza il discrimine tra parte coprente — soggetta alla disciplina dell'art. 1126 c.c. — e parte aggettante, le cui spese restano a carico esclusivo del titolare.
La Corte conferma il potere deliberativo dell'assemblea anche sulle parti strutturali in uso esclusivo funzionali alla copertura, indipendentemente dalla natura — reale o personale — del diritto di uso.
Mevia è proprietaria di un appartamento nel Condominio Alfa di Trieste, dotato di una terrazza a livello di uso e proprietà esclusiva. Il condominio, con delibera assembleare, approva un piano di ripartizione delle spese per la straordinaria manutenzione della terrazza, distinguendo tra la parte che svolge funzione di copertura dell'edificio (40% della superficie, ripartita ex art. 1126 c.c.) e la parte aggettante senza funzione di copertura (60% della superficie, posta interamente a carico di Mevia).
Mevia impugna la delibera davanti al Tribunale di Trieste, sostenendo che anche la parte aggettante avrebbe dovuto essere ripartita secondo i criteri dell'art. 1126 c.c. Il Tribunale rigetta la domanda, confermando la distinzione operata dalla delibera.
In appello, Mevia deduce: la violazione dell'art. 1126 c.c., poiché — a suo avviso — l'attribuzione di spese esclusive sulla parte aggettante implica il riconoscimento di una proprietà esclusiva su di essa, il che avrebbe precluso all'assemblea di deliberare lavori su quella porzione; la violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda subordinata di nullità della delibera. La Corte d'appello di Trieste rigetta entrambi i motivi, richiamando la distinzione giurisprudenziale tra parte aggettante e parte di copertura e affermando il potere dell'assemblea di deliberare sugli elementi strutturali funzionali alla copertura.
Mevia ricorre in Cassazione con due motivi:
La Corte rigetta entrambi i motivi, confermando l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità.
Quanto al primo motivo, la Corte ribadisce che la distinzione tra parte aggettante e parte di copertura è ormai pacifica. La funzione di copertura dell'edificio spetta solo alla porzione della terrazza compresa entro i muri perimetrali; la parte aggettante — che sporge oltre il perimetro e serve esclusivamente l'appartamento del proprietario — non svolge alcuna funzione di sostegno o copertura per le unità sottostanti e non può considerarsi a loro servizio. Ne consegue che l'art. 1126 c.c., fondato sull'utilitas che il lastrico fornisce ai condomini sottostanti, non è applicabile a quella porzione: le relative spese gravano integralmente sul proprietario esclusivo.
La Corte precisa altresì che l'utilitas che il lastrico solare o la terrazza a livello assicura alle unità coperte giustifica, oltre all'obbligo di contribuzione ex art. 1126 c.c., anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea sugli elementi strutturali funzionali alla copertura — e questo indipendentemente dalla natura, reale o personale, del diritto di uso esclusivo spettante al singolo condomino.
Quanto al secondo motivo, la Corte osserva che la delibera impugnata si era limitata a ripartire le spese in modo ricognitivo rispetto ai principi giuridici applicabili, senza eccedere i poteri assembleari: le decisioni sulla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico funzionali alla copertura rientrano nella competenza dell'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che esula dal controllo di mera legittimità ex art. 1137 c.c.
Il principio affermato dalla Corte può essere così sintetizzato: in tema di condominio negli edifici, l'obbligo dei proprietari delle unità sottostanti di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle spese di ricostruzione o manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nell'utilitas che la cosa da riparare fornisce ai singoli appartamenti. Le spese relative alla parte aggettante della terrazza — che non svolge funzione di copertura — restano invece a carico esclusivo del proprietario dell'unità cui essa appartiene, non potendosi applicare il regime di ripartizione condominiale.