Con la sentenza n. 34156/2019 la Corte di Cassazione torna ad occuparsi delle conseguenze connesse alla mancata e/o tardiva registrazione del contratto di locazione di immobili, sia a uso abitativo che a uso diverso.
Il caso: M.H. conveniva avanti al Tribunale M.T. assumendo di aver preso in locazione un immobile di proprietà del convenuto, ma di non averne mai ottenuto la disponibilita', e pertanto chiedeva che il giudice pronunciasse la risoluzione del contratto e condannasse il locatore alla restituzione di Euro 25.000,00 corrisposti a titolo di anticipo sui canoni, ed al pagamento di Euro 4.849,50 per le spese sostenute per soggiornare in un hotel.
Il convenuto, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda attorea e proponeva domanda riconvenzionale di condanna della conduttrice al pagamento dei canoni dovutigli per Euro 31.291,66.
Il Tribunale rigettava la domanda di risoluzione del contratto e di pagamento delle spese per il soggiorno in hotel, dichiarava nullo il contratto di locazione per tardiva registrazione e condannava il convenuto alla restituzione di Euro 25.000,00, oltre agli interessi, in favore dell'attrice e rigettava la sua domanda riconvenzionale; la decisione veniva poi confermata dalla Corte d'Appello.
M.T. ricorre in Cassazione, deducendo i sostanza che la Corte territoriale avrebbe errato nel supportare la propria motivazione limitandosi a riprodurre un precedente - la sentenza a sezioni unite n. 18212/15 - la cui applicazione al caso di specie e' comunque contestata perche' riferentesi ad una ipotesi, quella di patto occulto relativo alla maggiorazione del canone, non sussistente nella fattispecie per cui e' causa.
Per la Corte il motivo è fondato, in quanto la controversa questione degli effetti sananti della registrazione tardiva del contratto e' stata risolta dalle Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza del 9 ottobre 2017, n. 23601, la quale ha sancito il seguente principio di diritto:
a) il contratto di locazione di immobili urbani, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente fin dal principio il canone realmente pattuito, e quindi esulando dalle ipotesi nelle quali ricorra il cosiddetto "accordo simulatorio" (che conduce ad altre e diverse dinamiche in punto di invalidita' della clausola e del contratto), ove non registrato nel termine, e' nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346;
b) tuttavia, la registrazione tardiva - tanto per effetto del Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, articolo 4 (testo unico imposta di registro), che, pur nel prevedere l'obbligo di registrazione del contratto di locazione nel termine di 30 giorni dalla sottoscrizione, ne ammette la sanatoria con registrazione tardiva, con applicazione delle relative sanzioni al contravventore, al quale, oltretutto, il sistema tributario consente il ricorso allo strumento del c.d. ravvedimento operoso, quanto ai sensi dell'articolo 10 dello Statuto del contribuente, a mente del quale "le violazioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullita' del contratto" - lo sana;
c) tale registrazione, rimessa all'iniziativa di entrambe le parti, locatore e conduttore, sana il contratto, con decorrenza ex tunc degli effetti giuridici del medesimo.
Esito: accoglimento del ricorso con rinvio
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