Il tema della rinuncia alla proprietà immobiliare è di stretta attualità, in quanto gli obblighi incombenti sui proprietari (sul piano urbanistico, sul piano civilistico della responsabilità delle cose in custodia e, infine, sul piano tributario) spesso rendono non sostenibile economicamente la titolarità dell’immobile.
| Martedi 13 Gennaio 2026 |
Ebbene, l’11 agosto 2025 veniva pubblicata la sentenza n° 23093/2025 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la quale gli Ermellini hanno affermato l’ammissibilità della rinuncia abdicativa al diritto di proprietà su beni immobili.
Solo il 30 dicembre 2025 è stata pubblicata in Gazzetta della legge n° 199/2025 (legge di bilancio 2026) contenente una disposizione (art.1, comma 731) tesa a “ricalibrare” quanto la Corte di Cassazione aveva statuito.
Una sintetica ricostruzione della pronuncia aiuterà a meglio comprendere la portata della norma.
La rinuncia alla proprietà immobiliare è “dichiarazione del titolare del diritto soggettivo diretta unicamente a dismettere”, la quale va manifestata nel mondo esterno mediante atto pubblico e va trascritta affinché possa essere opponibile a terzi (punto 13, sentenza); la trascrizione dell’atto di rinuncia è contemplata dall’art. 2643 n° 5, ma il suo adempimento non “svolge, in realtà, la funzione tipica, disposta dall’art. 2644 cod. civ. di dirimere i possibili conflitti tra più acquirenti a titolo derivativo, dal medesimo dante causa, producendosi il conseguente acquisto dello Stato, stabilito dall’art. 827 cod. civ., a titolo originario” (punto 13.1, sentenza).
La “causa” del negozio è da rinvenirsi in sé stessa, trattandosi di “una forma attuativa del potere dispositivo del proprietario” (punto n° 14 della sentenza); solo la legge – secondo gli Ermellini – potrebbe porre limiti alla facoltà di rinuncia esistente in capo al proprietario (punto n° 15 della sentenza).
Una volta avvenuta la rinuncia, i beni immobili vacanti “spettano al patrimonio dello Stato” (art. 827 c.c.): ipotesi di acquisto “a carattere chiaramente originario” ed espressione della sovranità dello Stato (punti 17 e 17.3 della sentenza).
A fronte delle tensioni tra il privato cittadino – chiamato spesso a farsi carico di una proprietà sempre più costosa – e lo Stato – che non intende farsi carico delle spese conseguenti alle norme conformative da esso stesso poste – appare significativa la presa di posizione della Corte.
Ed invero le Sezioni unite hanno precisato che non può ergersi “a causa di nullità dell’atto privato di disposizione del bene la violazione del principio di cui all’art. 81, primo comma Cost.”; sostiene la Corte di Cassazione al riguardo, richiamando la giurisprudenza della Corte Costituzionale, che l’equilibrio di bilancio presuppone che ogni intervento programmato sia sorretto dalla previa individuazione delle pertinenti risorse” (punto 17.4 della sentenza).
In altri termini, è irrilevante il fatto che allo Stato manchino le risorse per bonificare il terreno inquinato acquisito ai sensi dell’art. 827 c.c. ovvero per sostenere le spese per contenere il dissesto idrogeologico del bene immobile acquisito al patrimonio indisponibile.
Ed infatti – a definitivo chiarimento sul punto – sostiene la Corte che non appare predicabile che la rinuncia alla proprietà sia valida solo se il bene sia “conveniente, in base al suo valore economico” (punto 17.6 della sentenza).
L’ultima tematica affronta dalla Corte riguarda il perimetro del sindacato giurisdizionale sull’atto.
Ebbene tutti i possibili rimedi in astratto esperibili (illiceità della causa, del motivo, frode della legge) non sono esperibili proprio in base alla ricostruzione fatta rispetto all’ammissibilità della rinuncia (punto 18 della sentenza).
Al riguardo la Corte sostiene che l’unico intento che ha rilievo giuridico è quello dell’autore della dichiarazione “in quanto modo di attuazione dell’interesse patrimoniale del proprietario (punto 19 della sentenza) e per giungere – infine – alla conclusione secondo cui allorchè la rinuncia appaia animata da un fine egoistico “non può comprendersi tra i possibili margini di intervento del Giudice, un rilievo di nullità virtuale” (punto 20.2 della sentenza).
Come accennato, la legge n° 199/2025 (legge di bilancio 2026) contiene una disposizione (art.1, comma 731) che ha posto seri limiti alla possibilità di rinunciare alla proprietà:
“L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica”.
Ebbene, per cedere un immobile allo Stato occorre allegare all’atto di rinuncia ed a pena di nullità dell’atto unilaterale:
- la conformità alle normative urbanistiche vigenti;
- il rispetto delle norme ambientali;
- l’adeguatezza sismica della struttura.
Ad una prima lettura, possono compiersi le seguenti valutazioni.
Il primo problema attiene al termine “documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa”: è necessaria l’allegazione della documentazione pubblicistica (ad esempio, planimetrie catastali) ovvero è sufficiente l’attestazione di un tecnico?
Il secondo problema è una conseguenza della mancanza dell’obbligo giuridico di comunicare allo Stato la rinuncia, per cui anche una rinuncia “nulla” potrebbe rimanere tale per molti anni; del resto, una pronuncia di nullità può essere data solo alla fine di un processo, il cui accertamento potrebbe essere complicato.
Si faccia uno solo dei possibili esempi: anche a fronte dell’attestazione di conformità alla normativa ambientale, come potrebbe stabilirsi con certezza se un fattore inquinante si sta manifestato prima o dopo della rinuncia?
Va da sé che - in taluni casi - solo un contenzioso lungo e complesso potrebbe arrivare a coprire con il giudicato la vicenda, con buona pace della ratio ispiratrice dell’art. 827 c.c. che – proprio per una ordinata civile convivenza – ha posto il principio dell’appartenenza al patrimonio disponibile dello Stato di beni altrimenti destinati ad essere res nullius.
Detto in altri termini, il conflitto tra il diritto dominicale individuale e il potere conformativo dello Stato (con tutte le implicazioni economiche a carico del privato) è solo agli inizi.