Capita molto spesso nella vita condominiale che nel momento in cui si decide di dar vita ai lavori di manutenzione straordinaria del palazzo (ad esempio il rifacimento della facciata condominiale, del tetto condominiale, ecc.) o ai lavori per l’istallazione della nuova caldaia o l’adeguamento agli impianti comuni l’assemblea, al fine di individuare tra i vari preventivi di spesa relativa ai suddetti lavori quelli più convenienti sia dal punto di vista tecnico che dal punto di vista economico, affida ai consiglieri condominiali o anche a determinati condomini che si offrono di attivarsi il suddetto compito.
In questi casi una questione molto importante è quella di stabilire se una volta scelti i preventivi ritenuti più congrui e più convenienti, i consiglieri condominiali o i condomini incaricati possono scegliere anche la ditta appaltatrice dei suddetti lavori e l’amministratore del condominio possa procedere alla stipula del contratto di appalto.
La questione è stata affrontata di recente dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 33057/2018.
Secondo i giudici di legittimità è senza ombra di dubbio possibile che l’assemblea condominiale affidi ai consiglieri condominiali o ad un gruppo di condomini il compito di reperire ed esaminare i preventivi di spesa per i lavori straordinari del condominio ma, senza l’autorizzazione dell’assemblea, i suddetti consiglieri non possono assolutamente procedere alla scelta della ditta debitrice, nè può farlo l’amministratore del condominio.
IL CASO: la vicenda esaminata dagli Ermellini nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da una ditta nei confronti di un condominio per il pagamento della somma derivante dall’esecuzione di lavori straordinari eseguiti all’interno del suddetto condominio. Il decreto ingiuntivo veniva opposto da quest’ultimo, il quale deduceva la propria carenza di legittimazione passiva non avendo affidato alla ditta, presunta creditrice, l’esecuzione dei suddetti lavori, in quanto l’assemblea condominiale si era limitata a deliberare di eseguire dei lavori incaricando due consiglieri di verificare i preventivi e di decidere la spesa da affrontare. L’opposizione veniva rigettata e la sentenza di prime cure veniva confermata in sede di gravame interposto dal condominio. Secondo i giudici di merito, la delibera condominiale era idonea a conferire ai consiglieri in essa indicati i poteri di rappresentare il condominio e quindi di stipulare il contratto di appalto. Pertanto, il condominio, rimasto soccombente in entrambi i gradi di giudizio, proponeva ricorso per Cassazione deducendo la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1130, 1135, 1136, 1137, 1362, 1363, 1366, 1421, 1716 codice civile. Secondo il condominio ricorrente, contrariamente a quanto affermato dai giudici di merito, la delega conferita dall’assemblea ai consiglieri condominiali si era limitata a conferire agli stessi l’incarico di verificare i preventivi e determinare la spesa, onde consentire alla stessa assemblea di decidere sulla scorta di quanto reperito dai suddetti consiglieri le opere da eseguire, i costi da sostenere e scegliere la ditta appaltatrice.
LA DECISIONE: Con la decisione in commento, i Giudici di Piazza Cavour hanno accolto il ricorso con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello, evidenziando che:
Come già affermato in altri arresti, è legittima la delibera con la quale l'assemblea condominiale nomina una commissione di condomini incaricandola di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sono idonei e rispondenti alle esigenze del Condominio;
La scelta del contraente ed il riparto del corrispettivo effettuati dalla commissione non sono delegabili ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo), pertanto, sono vincolanti per tutti i condomini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall'assemblea con le maggioranze prescritte.
Pertanto, hanno continuato gli Ermellini, in assenza di una deliberazione da parte dell’assemblea condominiale dell’approvazione della scelta del contraente il contratto di appalto stipulato dall’amministrazione per lavori di manutenzione straordinaria per i quali non è stata accertata l’urgenza, anche se conforme non è giuridicamente opponibile ai condomini.
Infatti, comune sostenuto in altri arresti della stessa Corte di Cassazione, l’amministratore del condominio non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condomini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l'autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell'attività negoziale da svolgere.