Coronavirus: il pagamento dei canoni nelle locazioni commerciali alla luce della normativa vigente

Giovedi 9 Aprile 2020

La sospensione temporanea di diverse attività commerciali, di servizi di ristorazione e altro disposta con il DPCM dell’ 11 marzo 2020 ha determinato la inevitabile sospensione di introiti e conseguentemente, stante la sussistenza di costi di gestione mensili delle attività medesime, evidenti difficoltà nell’adempimento delle obbligazioni quali il puntuale pagamento del canone mensile di locazione degli immobili utilizzati per lo svolgimento delle varie attività.

Sorge quindi la domanda se sia possibile per il conduttore chiedere al locatore di poter sospendere la corresponsione del canone di locazione o ridurne l’importo. Non esiste purtroppo una normativa che preveda, nel caso specifico, il modo di agire per regolamentare situazioni eccezionali ed imprevedibili come la pandemia occorsa, né tantomeno si suppone siano mai state previste, nel testo dei contratti di locazioni sottoscritti tra le parti, clausole che disciplinassero i comportamenti da tenersi in tali evenienze; quali potrebbero essere quindi le soluzioni attuabili? L’obbligazione principale del conduttore prevista al n. 2) dell’art. 1587 del codice civile è quella di “dare il corrispettivo nel termini convenuti”, l’obbligazione principale del locatore prevista dal n. 2) dell’art. 1575 c.c. è quella di “mantenerla -la cosa locata- in stato da servire all’uso convenuto

L’art. 1256 c.c. al comma 1 disciplina l’ipotesi di impossibilità definitiva dell’esecuzione della prestazione : “l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”; il debito del conduttore è quello di pagare il corrispettivo , quello del locatore è mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto.

Nessuna delle due parti contrattuali ha responsabilità per il mancato adempimento della propria obbligazione e, in verità, il conduttore continua ad avere nella propria disponibilità l’immobile di cui però non potrà servirsene compiutamente per l’uso convenuto, ossia per lo svolgimento della propria attività. L’impossibilità dell’esecuzione della prestazione di cui al comma 1 dell’articolo citato non può essere accampata in quanto, nel caso di specie, trattasi di impossibilità solo temporanea che perdurerà finché sarà necessario per dirimere l’emergenza sanitaria e, in ogni caso, il conduttore non avrebbe comunque interesse a risolvere il contratto confidando di poter riprendere la propria attività con regolarità una volta conclusasi l’emergenza. L’art. 1256 al comma 2 prevede l’ipotesi di impossibilità temporanea: “Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento………….” Nell’ipotesi ivi prevista il conduttore dovrà comunque corrispondere il quantum previsto senza subire conseguenze per il ritardo nell’adempimento. Ciò significa che il locatore non potrà pretendere un risarcimento del danno o interessi per il ritardo nell’adempimento; in buona sostanza viene concessa al conduttore la possibilità di procrastinare il pagamento in un momento successivo.

L’art. 1467 c.c. disciplina il caso della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta: “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, o a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti diventa eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto……” l’articolo in questione prende in considerazione avvenimenti straordinari e imprevedibili che possano determinare la risoluzione del contratto in seguito ad una eccessiva onerosità della prestazione per una delle parti; a parere della scrivente, anche nel citato caso il conduttore può non avere interesse alla risoluzione del contratto e, in ogni caso, permane sempre il fatto che “l’evento straordinario e imprevedibile” nel caso specifico è solo temporaneo.

L’art. 1464 c.c. disciplina il caso della impossibilità parziale della esecuzione della prestazione: “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”. L’articolo citato, applicato alle obbligazioni del conduttore e del locatore, potrebbe essere letto in tal senso: la prestazione del locatore di mantenere la cosa locata all’uso convenuto (esercizio della attività del conduttore) diventerebbe parzialmente impossibile in quanto, pur lasciando l’immobile nella disponibilità del conduttore, quest’ultimo non potrebbe servirsene. Il conduttore potrebbe ritenere di avere diritto ad una riduzione della sua prestazione (pagamento del canone mensile) o recedere dal contratto.

Occorre però considerare che l’articolo citato non prende in considerazione la possibilità di riduzione della prestazione per periodi limitati e l’impossibilità parziale della prestazione del locatore è solo temporanea: finita l’emergenza tornerà pienamente possibile.

A parere della scrivente, in base alle normative attualmente in essere, il canone di locazione deve essere pagato nonostante le disposizioni impartite per fronteggiare l’emergenza sanitaria. Occorre inoltre evidenziare che l’obbligazione del conduttore è, come sopra detto, quella di corrispondere una somma di denaro e le obbligazioni pecuniarie non sono mai oggettivamente impossibili ma solo soggettivamente (ad esempio molti gestori di attività possono far fronte ai costi solo con gli introiti periodici derivanti dall’esercizio delle loro attività, mentre alcuni potrebbero anche ottenere incassi mensili che superano i costi o avere risparmi sufficienti e quindi trovarsi nella possibilità di far fronte a qualche mese di chiusura del locale senza che ciò possa inficiare il regolare pagamento del canone di locazione).

Per ovviare alle evidenti difficoltà di conduttori e locatori che comunque si sono palesate in seguito all’emergenza sanitaria, le soluzioni prospettabili potrebbero essere:

- chiedere al locatore la sospensione del pagamento del canone di locazione per il periodo durante il quale sussiste una concreta impossibilità di svolgere la propria attività nei locali, con l’accordo che, successivamente e gradualmente, verranno corrisposti i canoni precedentemente non corrisposti;

- fare appello ai criteri di solidarietà e buona fede perseguendo un accordo transattivo con il locatore in base al quale concordare una eventuale riduzione temporanea del canone mensile.

Il Governo, al momento, non ha previsto alcun aiuto specifico in relazione alle difficoltà immediate sopracitate. L’unico riconoscimento è disciplinato dall’art. 65 del Decreto Cura Italia il quale prevede che: “ai soggetti esercenti attività di impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”. E’ doveroso aggiungere che non tutte le attività che stanno subendo danni economici potranno usufruire del credito di imposta sopra detto in quanto esistono molti esercizi che, pur potendo rimanere aperti, hanno subito una riduzione notevole di incassi.

Si auspica che con il perdurare dell’emergenza vengano presi provvedimenti più concreti che possano sostenere sia i conduttori che i locatori.

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