La Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 2984 del 10 febbraio 2026 ha confermato che il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio ex art. 1105 c.c
| Lunedi 16 Febbraio 2026 |
Precedente conforme: Corte di Cassazione Sezioni Unite sentenza n. 10934/2019: “Non può negarsi la legittimazione alternativa individuale al singolo condomino quando si sia in presenza di cause introdotte da un condomino o da un terzo che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune...”.
IL CASO. La società Alfa srl, proprietaria di due appartamenti del condominio X, conveniva in giudizio Tizio deducendo che:
al convenuto, con delibera assembleare, il condominio aveva conferito l’incarico di direttore dei lavori di risanamento e restauro dei due fabbricati costituenti il detto condominio, affidati in appalto alla Soc. Beta r.l.
previo accertamento delle omissioni e/o errori posti in essere nell’espletamento del suddetto incarico e della negligente esecuzione dei compiti di vigilanza e sorveglianza, parte attrice ne chiedeva la condanna al risarcimento dei danni risentiti dalle parti comuni degli stabili condominiali o, in subordine, dalla medesima attrice quale partecipante al condominio per la quota di sua proprietà pari a 41 millesimi e, in ogni caso, di quelli dalla stessa subìti in proprio.
Il convenuto, nel costituirsi in giudizio, eccepiva in via preliminare la carenza di legittimazione attiva della società Alfa in relazione ai danni afferenti alle parti comuni dell’edificio e, nel merito, l’infondatezza delle domande.
Primo grado: Il Tribunale di Roma dichiarava l’attrice carente di legittimazione attiva rispetto alla domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale e la condannava alla integrale rifusione delle spese e dei compensi del giudizio;
Appello: La Corte Distrettuale respingeva il gravame, ritenendo che:
la ricorrente, in quanto singolo condomino, non aveva la titolarità attiva del rapporto controverso affermando che per quanto attiene ai contratti stipulati dal condominio in persona dell’amministratore non sussiste la legittimazione concorrente del singolo condomino;
la legittimazione concorrente ricorre solo nelle controversie che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, mentre il contratto tra il condominio e Tizio non aveva direttamente a oggetto la tutela o l’esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni, trattandosi di contratto inerente alla vigilanza nell’esecuzione di un contratto di appalto.
Cassazione: Accoglie il ricorso della società Alfa con la seguente motivazione:
a) è acquisito che, stante la peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati dall’amministratore, neppure l’iniziativa dell’amministratore a tutela di un diritto comune dei condomini priva gli stessi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto nell’esercizio di una forma di rappresentanza reciproca, atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il suo diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini;
b) il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio, a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c;
c) in particolare, il singolo condomino ha anche il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario;
d) di conseguenza, il singolo condomino può promuovere le azioni - o resistere alle azioni da altri proposte - a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, oppure ricorrere all'intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria nell'interesse della res, se intendono evitare il pregiudizio che possa derivare alla cosa comune in presenza di una paralisi gestionale.