Condominio: sì a locazione stagionale del marciapiede comune con delibera a maggioranza

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di uso indiretto delle parti comuni mediante locazione, chiarendo i presupposti che ne legittimano l'approvazione con semplice delibera a maggioranza. La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra innovazione ex art. 1120 c.c. e uso indiretto della cosa comune: quest'ultimo non integra innovazione quando l'occupazione è temporanea e fisicamente limitata, e non altera la struttura o la destinazione del bene. Sul piano difensivo, il condomino che intenda contestare una delibera analoga dovrà fornire prova concreta dell'impedimento al pari uso, non essendo sufficiente l'allegazione astratta del pregiudizio.

La vicenda e i precedenti gradi di giudizio

Tizia, proprietaria di un appartamento in un condominio di Montesilvano, impugnava la delibera assembleare con cui era stata autorizzata la locazione stagionale — per cinque mesi estivi — di una porzione del marciapiede condominiale antistante un locale al piano terra adibito a ristorante, da destinarsi a dehors con tavoli e sedie.

Il Tribunale di Pescara aveva accolto la domanda e annullato la delibera, ritenendo che essa richiedesse la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1117 ter c.c. per la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni.

La Corte d'appello di L'Aquila ha ribaltato tale decisione, escludendo che l'uso parziale e stagionale del marciapiede costituisse un cambio di destinazione d'uso rilevante: non era emersa prova di un impedimento al pari uso da parte degli altri condòmini, sicché la delibera a maggioranza ordinaria era sufficiente.

I motivi del ricorso in Cassazione

Tizia ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi:

• violazione degli artt. 1102,1120 e 1575 c.c., per non avere la Corte d'appello ritenuto che la locazione autorizzata violasse il diritto d'uso della cosa comune da parte del singolo condomino, alterandone la destinazione (consentire il passaggio e garantire aria e luce), e per l'effetto di sottrarre il bene alla libera fruizione per un lungo periodo;
• violazione degli artt. 1118,1119 e 1120 c.c. e dell'art. 112 c.p.c., per non avere la Corte valutato l'alterazione strutturale del bene derivante dall'occupazione stabile con arredi e fioriere, rendendo la cosa comune inservibile agli altri condòmini;
• violazione degli artt. 832 c.c.,42 Cost. e 17 della Carta dei diritti fondamentali dell'UE, per non essere stato riconosciuto che il mutamento di destinazione a uso esclusivo redditizio richiedeva l'approvazione unanime, configurando una violazione del diritto di proprietà.

La decisione della Cassazione

La Seconda Sezione Civile ha rigettato tutti e tre i motivi, confermando la legittimità della delibera.

Sul primo motivo, la Corte ha chiarito che l'art. 1102 c.c. disciplina la modificazione della cosa comune ad opera del singolo partecipante e non si applica quando sia l'assemblea, con delibera collettiva, a regolarne l'utilizzo. La distinzione tra innovazioni ex art. 1120 c.c. e modificazioni ex art. 1102 c.c. è duplice:

• sotto il profilo oggettivo: le innovazioni incidono sull'essenza della cosa comune mediante opere di trasformazione; le modificazioni rientrano nelle facoltà del singolo condomino per una migliore utilizzazione della cosa;
• sotto il profilo soggettivo: nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo espresso da una maggioranza qualificata; nelle modificazioni rileva l'interesse del singolo, senza confronto con un interesse generale.

Sul secondo motivo, la Corte ha ribadito che l'innovazione ex art. 1120 c.c. non riguarda qualsiasi mutamento della cosa comune, ma solo la modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale. Richiamando un orientamento consolidato (Cass. n. 22435/2011; Cass. n. 16557/2023), ha confermato che l'uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con delibera a maggioranza quando non sia possibile l'uso diretto da parte di tutti i partecipanti, proporzionalmente alla quota, promiscuamente o con frazionamento degli spazi o turni temporali.

Nel caso concreto, la Corte d'appello aveva correttamente valorizzato: la temporaneità e la minima durata dell'occupazione (cinque mesi l'anno); la conservazione del passaggio sul marciapiede con un corridoio di 1,5 metri riservato ai condòmini; l'inserimento nel contratto di locazione delle limitazioni a carico del conduttore; l'assenza di qualsiasi mutamento nella consistenza e struttura del marciapiede. La valutazione di merito, non sindacabile in sede di legittimità, aveva altresì considerato l'immediata prossimità del marciapiede al locale commerciale del conduttore, rendendo non ragionevole un uso promiscuo.

Sul terzo motivo, la Cassazione ha escluso che gli artt. 42 Cost. e 17 della Carta di Nizza fossero pertinenti: quelle norme presidiano la proprietà privata nei confronti dei pubblici poteri, non nei rapporti tra privati regolati dal codice civile. L'art. 832 c.c., a sua volta, indica in via generale il contenuto del diritto di proprietà, che si contempera con le norme sulla comunione e sul condominio.

Il principio che emerge dalla pronuncia è il seguente: la delibera assembleare che autorizza la locazione stagionale di una porzione di parte comune, adottata a maggioranza ordinaria, è legittima quando l'occupazione è temporalmente limitata, fisicamente circoscritta e non impedisce il pari uso agli altri condòmini; in tale ipotesi non ricorre né una innovazione ex art. 1120 c.c. né una modifica della destinazione d'uso ex art. 1117 ter c.c., e l'art. 1102 c.c. non è applicabile in quanto riferito alle sole modificazioni operate dal singolo partecipante.