Con l'ordinanza n. 10077/2019 del 10 aprile 2019 la Corte di Cassazione chiarisce, in materia di condominio, anche attraverso alcuni esempi concreti, la differenza tra semplici modifiche e innovazioni, per la cui approvazione sono richieste maggioranze diverse.
| Venerdi 12 Aprile 2019 |
Il caso: Le sorelle R. convenivano avanti al tribunale il Condominio di via N. per sentire dichiarare la nullità o l'annullamento delle deliberazioni con cui l'assemblea aveva deliberato innovazioni alle cose comuni (specificamente, alle aree scoperte già destinate a giardino, delle quali era stata decisa la trasformazione a parcheggio) da ritenersi in tesi vietate ai sensi dell'art.1120 secondo comma c.c. e comunque, in ipotesi, assunte senza il rispetto delle maggioranze previste dal primo comma della norma citata.
Sia il Tribunale che la Corte d'Appello rigettavano la domanda con condanna delle attrici alle spese di lite; la Corte territoriale riteneva che il regolamento condominiale prevedesse la destinazione a parcheggio di tutte le aree scoperte comuni e non ravvisava pertanto alcuna innovazione nelle delibere contestate, che di conseguenza riteneva pienamente legittime.
Una delle soccombenti ricorre quindi in Cassazione, evidenziando in particolare che le delibere oggetto di impugnazione, prevedendo la trasformazione del giardino comune in area comune da destinare a parcheggio realizzavano una innovazione, in tesi non consentita ai sensi del secondo comma dell'art.1120 c.c. ed in ipotesi, comunque, soggetta all'approvazione della maggioranza qualificata di cui al primo comma della norma in commento.
La Cassazione, nell'accogliere il ricorso, chiarisce quanto segue:
a) in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune;
b) in particolare, per innovazione deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni, che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione;
c) per la Corte non costituiscono innovazioni, ad esempio:
- la ristrutturazione dell'impianto fognario, vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali, non costituisce innovazione, trattandosi di opera necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune;
- la bonifica di un terreno compiuta da uno dei comproprietari che non altera la destinazione economica ed è diretta al miglioramento del bene o a renderne più agevole la fruizione senza pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari;
d) al contrario, la trasformazione del giardino comune, realizzata mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell'area a parcheggio, costituisce innovazione, che come tale dev'essere assoggettata al regime previsto dall'art.1120 primo e secondo comma c.c..
Pertanto, viene enunciato il seguente principio di diritto: “Costituisce innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l'entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all'intervento, di guisa che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità”