La vita in condominio richiede il rispetto di regole condivise per garantire una convivenza armoniosa tra i vari proprietari e inquilini.
Il regolamento condominiale è per l’appunto un insieme di norme che disciplina i comportamenti e l'uso delle parti comuni, la cui importanza è sancita anche dal codice civile. L’art. 1138 c.c. prevede infatti che ogni condominio che ha un numero di condomini superiore a dieci deve dotarsi di un regolamento condominiale. Può capitare però che i condomini non rispettino le disposizioni contenute nel regolamento; ebbene, quali sono le conseguenze della violazione del regolamento condominiale?
1. Tipologie di violazioni
Le infrazioni al regolamento condominiale possono essere di diversa natura. Tra le più frequenti si annoverano:
- Rumori molesti: attività rumorose in orari di riposo.
- Uso improprio delle aree comuni: parcheggio in zone non autorizzate o danneggiamento di strutture comuni.
- Animali domestici: mancato rispetto delle norme relative alla loro gestione.
- Lavori edili: interventi non autorizzati o fuori dagli orari consentiti. Chiaramente quelle sopra elencate sono le violazioni più comuni, ma è chiaro che il regolamento può prevederne diverse altre, a seconda delle esigenze e particolarità di ciascun condominio.
2. Le conseguenze delle violazioni. Richiamo formale e sanzioni pecuniarie
In caso di violazione, il primo passo è costituito da un richiamo formale da parte dell'amministratore di condominio, che tramite una lettera invita il trasgressore a cessare immediatamente il comportamento scorretto.
Spesso purtroppo però i semplici richiami non sono sufficienti a far cessare la condotta scorretta, ed ecco perché il regolamento condominiale può prevedere sanzioni pecuniarie per chi trasgredisce. Queste sanzioni sono generalmente proposte e approvate dall'assemblea condominiale, che decide sia l'importo delle multe sia le condizioni di applicazione.
Ogni modifica al sistema delle sanzioni deve essere deliberata con il quorum richiesto dalla legge, garantendo trasparenza e condivisione tra i condomini. Incaricato dell’applicazione delle sanzioni è naturalmente l'amministratore che deve operare sempre in conformità alle decisioni assembleari e al regolamento.
Il codice civile (art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile) consente di stabilire multe fino a 200 euro per violazioni singole, che possono salire a 800 euro in caso di recidiva.
Ad esempio un condomino che utilizza un posto auto non assegnato potrebbe essere multato di 200 euro alla prima infrazione, ma se ripete il comportamento vietato potrebbe subire l’irrogazione di una multa maggiorata.
Anche un proprietario che svolge lavori edili fuori dagli orari consentiti potrebbe essere sanzionato, e l’importo della sanzione aumenterebbe qualora l'infrazione provocasse disagi prolungati agli altri residenti.
Le somme che vengono raccolte, salvo diversa indicazione, confluiscono nel fondo condominiale, utilizzato per coprire spese comuni quali: la manutenzione delle aree condivise, la gestione delle emergenze o il miglioramento delle infrastrutture condominiali. In questo modo non solo i condomini vengono scoraggiati dal porre in essere condotte in violazione del regolamento condominiale, ma in caso di infrazione la somma riscossa garantisce un beneficio diretto per tutti i condomini.
In extremis se il richiamo e le sanzioni non sono sufficienti a risolvere il problema, il condominio o i singoli condomini possono adire le vie legali e avviare una causa civile, a esito della quale il Giudice potrà ordinare al responsabile di interrompere la violazione e, in caso di danni materiali o morali agli altri condomini, potrà condannare il trasgressore al risarcimento del danno.
3. Come prevenire le violazioni
La comunicazione e la trasparenza sono due componenti necessarie per ridurre quanto più possibile le violazioni all’interno del condominio.
Ecco perché un regolamento chiaro e ben comunicato a tutti i condomini è essenziale, e l’amministratore deve sempre assicurarsi che ogni nuovo residente ne riceva una copia. Anche le riunioni periodiche hanno la loro importanza, in quanto consentono ai condomini di poter confrontarsi e affrontare eventuali problematiche prima che degenerino in violazioni e conflitti.
In conclusione, la violazione del regolamento condominiale può avere conseguenze significative sia per il trasgressore che per l'intero condominio. Prevenire tali situazioni è sempre preferibile, attraverso una gestione attenta e la promozione di un dialogo costruttivo tra i residenti. In caso di infrazioni, l’applicazione delle sanzioni e l’eventuale ricorso alle vie legali rappresentano strumenti indispensabili per preservare la serenità della comunità condominiale.