La Cassazione con l'ordinanza n. 22813/2026 ribadisce che l'appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale comune rientra nell'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., ma resta subordinato al rispetto del pari uso, della stabilità e sicurezza dell'edificio e del decoro architettonico, da valutare in concreto sul progetto proposto.
| Mercoledi 5 Agosto 2026 |
La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di uso della cosa comune, chiarendo che il diritto del singolo condomino non può essere valutato in astratto, ma deve essere verificato sul progetto concretamente prospettato.
Il rilievo applicativo riguarda soprattutto il rapporto tra facoltà individuale ex art. 1102 c.c. e tutela del decoro architettonico: l'assemblea non attribuisce, di regola, un'autorizzazione costitutiva, ma la contestazione del condominio può aprire un accertamento giudiziale sui limiti dell'intervento.
Tizio, proprietario di un locale in Condominio Delta, impugnava la delibera assembleare con cui era stata negata l'autorizzazione a installare una canna fumaria sulla parete perimetrale secondaria dell'edificio. L'intervento era finalizzato, secondo il condomino, all'adeguamento dell'immobile alla normativa igienico-sanitaria e alla realizzazione di un impianto di estrazione dei fumi della cucina o dell'impianto termico.
Il Tribunale, dopo l'espletamento della consulenza tecnica, rigettava la domanda. La decisione si fondava sul rilievo che la canna fumaria, per posizione, dimensioni e assenza di collegamento con l'ordito architettonico del fabbricato, avrebbe inciso negativamente sul decoro dell'edificio, anche perché sarebbe fuoriuscita in modo vistoso dal vano vetrina del locale.
La Corte d'appello confermava il rigetto, valorizzando una valutazione concreta dell'opera proposta. Secondo i giudici di merito, non si trattava di riconoscere in astratto il diritto del condomino a installare una canna fumaria, ma di verificare se quella specifica canna fumaria, per come progettata e descritta, fosse compatibile con i limiti dell'art. 1102 c.c.
Il condomino proponeva ricorso per cassazione articolando più censure, tra loro in larga parte sovrapponibili. In sintesi, sosteneva che i giudici di merito avessero esaminato una domanda diversa da quella originaria, attribuendo rilievo al progetto depositato nel corso del giudizio e trasformando l'oggetto della causa.
Le doglianze riguardavano in particolare:
la dedotta mutatio libelli, perché la domanda originaria avrebbe avuto ad oggetto soltanto la nullità della delibera assembleare che negava l'uso del muro comune;
la mancata considerazione delle conclusioni formulate in primo grado, che secondo il ricorrente erano rimaste ancorate all'atto introduttivo;
l'omesso esame della disparità di trattamento, poiché l'assemblea avrebbe negato a Tizio l'uso del muro comune, autorizzando invece altro condomino a collocarvi un diverso manufatto;
l'asserita ultrapetizione, perché la questione del decoro architettonico non sarebbe stata il vero oggetto della delibera impugnata.
La Cassazione rigetta il ricorso e conferma la correttezza dell'impostazione seguita nei gradi di merito. Il giudizio non poteva risolversi nell'affermazione astratta del diritto del condomino a utilizzare il muro comune, ma richiedeva l'esame dell'opera effettivamente proposta, delle sue caratteristiche e della sua incidenza sull'edificio.
La Corte richiama il principio secondo cui l'installazione su parte comune di un impianto destinato al servizio di una unità immobiliare, quando non richieda una modificazione incompatibile delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza preventiva autorizzazione assembleare. L'eventuale parere contrario dell'assemblea non ha, di per sé, natura costitutiva del diritto, ma segnala l'esistenza di una contestazione degli altri condomini sull'uso del bene comune.
Con specifico riferimento alla canna fumaria, l'appoggio al muro perimetrale comune è ricondotto alla disciplina dell'art. 1102 c.c. La modifica è consentita se resta conforme alla destinazione della cosa comune e se non ricorrono i limiti ostativi: impedimento del pari uso, pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio, alterazione del decoro architettonico.
Quanto al decoro, la Corte ribadisce che esso non coincide soltanto con la conservazione delle linee originarie del fabbricato. L'alterazione rileva quando la nuova opera si riflette negativamente sull'insieme armonico dell'edificio, tenendo conto delle caratteristiche dello stabile, della parte interessata e dell'eventuale unitarietà di linee e stile.
Non è decisivo, da solo, che il manufatto sia collocato su un prospetto secondario o che sulla stessa facciata siano già presenti condizionatori, pluviali o altri interventi. La valutazione resta concreta e caso per caso, ma le modifiche pregresse non autorizzano automaticamente ulteriori alterazioni.
Sul piano processuale, la Cassazione esclude la mutatio libelli. La domanda è rimasta diretta a contestare la validità della delibera che aveva negato l'installazione della canna fumaria; la documentazione tecnica prodotta nel corso del giudizio è stata utilizzata per precisare facciata, dimensioni e caratteristiche del manufatto, così da consentire l'accertamento peritale e la valutazione giudiziale.
Le censure sulla disparità di trattamento sono dichiarate inammissibili o comunque non decisive. La Corte osserva, da un lato, che il ricorrente non aveva trascritto in modo adeguato la delibera impugnata; dall'altro, che la questione risultava prospettata tardivamente. Inoltre, la presenza di un'autorizzazione rilasciata ad altro condomino non eliminava la necessità di verificare la compatibilità della canna fumaria concretamente richiesta.
Nel condominio degli edifici, l'appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale comune costituisce una modifica della cosa comune riconducibile all'art. 1102 c.c. ed è consentito al singolo condomino, a proprie cure e spese, solo se non impedisce l'altrui pari uso, non reca pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio e non ne altera il decoro architettonico.
L'alterazione del decoro architettonico deve essere valutata in concreto, avuto riguardo all'armonia complessiva del fabbricato, alle caratteristiche della parte interessata e all'incidenza visiva e compositiva dell'opera, senza che siano di per sé risolutivi il carattere secondario della facciata o la presenza di precedenti modifiche.