La gestione di un condominio richiede competenze amministrative, organizzative e relazionali, motivo per cui la figura dell'amministratore di condominio non solo riveste un ruolo cruciale, ma è obbligatoria per gli edifici che contano più di otto condomini.
Proprio in virtù di tale importanza, e date le numerose attribuzioni che la legge riserva all’amministratore, i condomini hanno la possibilità di revocarlo, qualora non lo ritengano idoneo a gestire gli interessi del condominio. Esaminiamo quindi la normativa vigente, le procedure da seguire e le cause che possono portare alla revoca dell'amministratore di condominio.
La revoca dell'amministratore di condominio è disciplinata dagli artt. 1129 e 1136 del codice civile. In particolare l'art. 1129 comma 11 stabilisce che l'amministratore può essere revocato in qualsiasi momento con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). Allo stesso comma l’articolo prevede altresì la possibilità di presentare ricorso al giudice per chiedere la revoca dell'amministratore in caso di gravi irregolarità.
Le cause che possono portare alla revoca dell'amministratore sono diverse e possono essere suddivise in cause ordinarie e straordinarie.
Cause ordinarie
Scadenza del Mandato: L'amministratore ha un mandato della durata di un anno e l’assemblea condominiale può rinnovarlo per un altro anno. Detto rinnovo può avvenire automaticamente, se l’assemblea non delibera in merito alla nomina di un nuovo amministratore, o nel caso non si formi il quorum né per confermare, né per revocare il mandato in corso; oppure il rinnovo può avvenire esplicitamente, con una votazione dell’assemblea condominiale.
Volontà dell'Assemblea: L'assemblea può decidere di revocare in ogni tempo l'amministratore per motivi discrezionali, qualora ritenga che il suo operato non sia soddisfacente.
Cause straordinarie
Gravi Irregolarità: Mancata convocazione dell'assemblea annuale, mancata presentazione del rendiconto condominiale, tenuta irregolare dei registri condominiali (insieme alle altre elencate nell’art. 1129 c.c.);
Condotta Scorretta: Appropriazione indebita di fondi condominiali, mancata esecuzione di lavori urgenti, mancata esecuzione delle delibere condominiali.
La revoca dell'amministratore prevede diversi passaggi, che devono essere seguiti scrupolosamente per garantire la legittimità della procedura.
Convocazione dell'Assemblea: La richiesta di revoca deve essere inserita all'ordine del giorno di un'assemblea condominiale. La convocazione può anche essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Discussione e Votazione: Durante l'assemblea, i condomini discutono le ragioni della revoca e procedono alla votazione. Per la revoca ordinaria è necessaria la maggioranza semplice dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
Nomina del Nuovo Amministratore: L'assemblea deve procedere contestualmente alla nomina di un nuovo amministratore per garantire la continuità nella gestione del condominio.
In caso di gravi irregolarità, o condotta scorretta dell’amministratore, se l'assemblea non riesce a raggiungere la maggioranza necessaria per la revoca, ogni condomino può ricorrere al giudice per chiedere la revoca giudiziaria. Il tribunale, verificata la fondatezza delle accuse, dispone la revoca e nomina un amministratore giudiziario.
In sostanza la revoca dell'amministratore di condominio è una procedura che, sebbene non frequente, può essere necessaria per garantire una gestione corretta e trasparente del condominio. È fondamentale che i condomini siano a conoscenza dei propri diritti e delle procedure da seguire per esercitarli, al fine di tutelare gli interessi comuni e assicurare un'amministrazione efficiente e onesta.