E’ abbastanza frequente che dopo la stipula del contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, il promissario acquirente viene immesso nel possesso prima della stipula del contratto definitivo. Da quando decorre il termine per denunciare eventuali vizi esistenti sull’immobile promesso in vendita?
Sulla questione si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9953/2020, pubblicata il 27 maggio 2020.
Norma di riferimento: art. 1495 codice civile
Il compratore decade dal diritto alla garanzia , se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.
L'azione si prescrive , in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.
IL CASO: Nella vicenda esaminata, il promittente venditore di un immobile conveniva in giudizio il promittente acquirente chiedendo al Tribunale che venisse accertato l’inadempimento contrattuale di quest’ultimo, dichiarato il suo diritto a trattenere la caparra ricevuta in sede di stipula del contratto preliminare, nonché la riconsegna dell’immobile e il risarcimento per abusiva occupazione.
Ciò in quanto il promittente acquirente non si era presentato innanzi al Notaio per la stipula del definitivo. Nel costituirsi in giudizio, il promittente acquirente eccepiva l’inadempimento del promittente venditore per il mancato rilascio della fideiussione di cui al d.lgs. n. 122/2005 e spiegava domanda riconvenzionale chiedendo l’emissione della pronuncia ex art. 2932 c.c. e la riduzione del prezzo per vizi manifestatisi nell’immobile.
La domanda del promissario venditore veniva accolta dal Tribunale e la sentenza di primo grado veniva confermata anche dalla Corte di Appello. Pertanto, la vertenza veniva sottoposta all’esame della Cassazione a seguito del ricorso promosso dal promissario acquirente il quale deduceva, tra l’altro, la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1495 c.c., in quanto la Corte di Appello aveva dichiarato l’intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia per i vizi dell’immobile non denunciati nei termini di legge, non tenendo conto che la disposizione dell’art. 1495 c.c. presuppone l’intervenuto trasferimento del diritto.
LA DECISIONE: Il motivo del ricorso è stato ritenuto fondato dalla Cassazione, la quale lo ha accolto con rinvio alla Corte di Appello, ribadendo l’orientamento degli stessi giudici di legittimità secondo il quale in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, nè comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione ( Cass., sent. n. 7584 del 2016).