La recente decisione della Corte d’Appello di Salerno – Sentenza n. 924 del 1 novembre 2025 – rappresenta un importante chiarimento in materia di condominio: riguarda la ripartizione delle spese per la messa in sicurezza dei balconi e degli elementi pericolanti della facciata, e definisce in maniera netta chi debba sostenerle.
| Lunedi 17 Novembre 2025 |
Il tema è di grande rilievo nella prassi condominiale, anche alla luce del crescente numero di interventi urgenti per ragioni di sicurezza e decoro dell’edificio.
La pronuncia offre un’importante precisazione sul ruolo della finalità «sicurezza» nell’imputazione delle spese tra condomini.
In un condominio, veniva deliberato un lavoro di spicconatura dei frontalini dei balconi – cioè la rimozione di intonaci, cemento, frontalini e cornicioni «a rischio» – con la motivazione della necessità di mettere in sicurezza la facciata e le parti esterne sporgenti. Alcuni condomini proprietari di unità immobiliari senza balcone contestavano la delibera, sostenendo che, poiché non avevano balconi e i lavori interessavano elementi di proprietà esclusiva (i balconi), non dovessero concorrere alle spese.
La Corte d’Appello ha rigettato l’appello proposto dai condomini e confermato che: Le spese necessarie alla rimozione di elementi pericolanti (intonaci, cemento, frontalini, cornicioni) rientrano negli obblighi di conservazione delle parti comuni al condominio, ai sensi dell’art.?1130?c.c.
Anche se tali elementi insistono su strutture che appaiono di proprietà esclusiva (come balconi affacciati su singole unità), qualora l’intervento sia finalizzato alla sicurezza della facciata e delle parti sporgenti «a rischio», la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini.
In particolare, i frontalini dei balconi che contribuiscono al decoro architettonico della facciata possono essere qualificati come parte comune ai sensi dell’art.?1117?c.c., richiamando orientamenti di legittimità, tra cui le sentenze della Corte di Cassazione.
Questa sentenza ha diverse implicazioni pratiche per gli amministratori di condominio e per i condomini stessi:
- Sicurezza = natura condominiale: quando l’intervento è motivato da emergenza o da pericolo per la struttura o per l’incolumità (caduta di parti, distacco di frontalini, ecc.), la destinazione dell’intervento sposta la natura della spesa dalla manutenzione esclusiva a carico del singolo alla manutenzione delle parti comuni.
- Ripartizione tra tutti: anche coloro che non possiedono un balcone o che sembrerebbero non essere «direttamente» interessati al balcone in questione possono essere chiamati a contribuire, se l’elemento lavora come parte della facciata o della struttura comune.
- Ruolo dell’amministratore: spetta all’amministratore condominiale vigilare sulle parti comuni (art.?1130 c.c.) e promuovere gli interventi necessari a evitare il pericolo, anche anticipando che tali spese abbiano natura condominiale.
- Tabella millesimale e tabelle millesimali: il riparto avviene in base alle quote di proprietà e alle tabelle millesimali, non in funzione della presenza o meno del balcone nella singola unità.
- È importante che l’assemblea condominiale e l’amministratore documentino bene la natura dell’intervento: non solo manutenzione ordinaria, ma messa in sicurezza urgente.
- I condomini contrari possono eccepire la presenza di balcone esclusivo e affermare che la spesa sia “straordinaria” solo per chi ha il balcone; la sentenza segnala però che ciò non basta se l’intervento incide sulla struttura comune.
- Si può prevedere un fondo speciale o una delibera che specifichi l’urgenza e la destinazione dei lavori.
- Va controllato il regolamento condominiale e la tabella millesimale per evitare contestazioni sulla legittimità del riparto e sulla regolare convocazione dell’assemblea.
La sentenza n.?924/2025 della Corte d’Appello di Salerno rappresenta un richiamo forte alla prevalenza della sicurezza strutturale e della conservazione delle parti comuni in condominio, anche quando l’elemento ordinariamente apparirebbe legato ad un’unità esclusiva (il balcone). In forza di questo orientamento, l’onere per la messa in sicurezza grava sull’intera compagine condominiale, a prescindere dal fatto che alcuni proprietari non possiedano un balcone o lo usino direttamente.