In tema di locazioni, il Tribunale di Piacenza ha stabilito che la negoziazione assistita non sostituisce la mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità della domanda: solo il previo esperimento della mediazione soddisfa la condizione prevista dall'art. 5 del d.lgs. 28/2010, anche per le cause di modesto valore.
| Venerdi 28 Agosto 2026 |
La decisione si segnala perché chiarisce i limiti di applicazione della negoziazione assistita rispetto alla mediazione obbligatoria nelle controversie in materia di locazione. Il Tribunale precisa che, in questo ambito, la negoziazione assistita disciplinata dal d.l. 132/2014 non può essere invocata in alternativa alla mediazione, restando quest'ultima l'unica condizione di procedibilità della domanda.
Alfa srl, conduttrice, ha citato in giudizio Beta srl, locatrice, esponendo di aver stipulato con quest'ultima, nell'ottobre 2023, un contratto di locazione avente ad oggetto un'area destinata al ricovero e alla sosta di automezzi pesanti. Alfa srl ha dedotto di aver receduto anticipatamente dal contratto perché l'area, diversamente da quanto pattuito, non era mai stata inghiaiata dalla locatrice né dotata di un sistema di smaltimento delle acque meteoriche.
Sulla base di tale inadempimento, l'attrice ha ritenuto legittime sia la sospensione del contratto sia l'omesso pagamento dei canoni, chiedendo altresì il risarcimento dei danni subiti per gli interventi di pulizia, riparazione e sostituzione di parti meccaniche e pneumatici resi necessari dall'impantanamento dei mezzi, per un importo di 10.500 euro oltre ulteriori danni.
Beta srl si è costituita in giudizio eccependo, in via preliminare:
Nel merito, la convenuta ha contestato la fondatezza della pretesa, sostenendo che l'area era stata consegnata già inghiaiata e recintata e che la manutenzione del bene competeva alla conduttrice quale custode dello stesso; ha inoltre eccepito la tardività della contestazione relativa ai danni ai mezzi, lamentati solo con l'atto di citazione, a oltre un anno dal recesso.
Il fascicolo è stato successivamente riassegnato al giudice delle locazioni, con contestuale mutamento del rito e ordine, rivolto alla parte attrice, di esperire il preventivo procedimento di mediazione. In sede di prosecuzione del giudizio, l'attrice ha dichiarato di aver già attivato una procedura di negoziazione assistita, mentre la convenuta ha eccepito la mancata ottemperanza all'ordine giudiziale relativo alla mediazione.
Il Tribunale ha ritenuto fondata l'eccezione di improcedibilità sollevata dalla convenuta, definendo la causa su tale rilievo pregiudiziale senza esaminare il merito della controversia. Il giudice ha osservato che, in atti, risultava documentata unicamente l'attivazione della negoziazione assistita, ma non anche l'esperimento del procedimento di mediazione.
Il ragionamento del Tribunale muove dalla clausola di salvezza contenuta nell'art. 3, commi 1 e 5, del d.l. 132/2014, convertito con modificazioni dalla l. 162/2014: per le materie, come quella locatizia, per cui è prevista la mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 del d.lgs. 28/2010, la condizione di procedibilità non può ritenersi assolta attraverso il solo esperimento della negoziazione assistita.
Il Tribunale ha quindi affermato il seguente principio: nelle cause concernenti i contratti di locazione, la negoziazione assistita non è alternativa alla mediazione obbligatoria, essendo quest'ultima l'unica condizione di procedibilità richiesta e non sostituibile con la negoziazione assistita; vale, semmai, il rapporto inverso, nel senso che la mediazione è di per sé sufficiente a soddisfare la condizione di procedibilità della domanda in materia locatizia, anche quando questa abbia a oggetto una somma non eccedente i cinquantamila euro. Il giudice ha richiamato, a sostegno di tale lettura, l'orientamento già espresso da altre corti di merito sulla medesima questione.
Accertata l'omissione del previo esperimento della mediazione, oltre alla mancata ottemperanza al provvedimento con cui il giudice aveva già imposto tale incombente, il Tribunale ha dichiarato improcedibile la domanda proposta da Alfa srl, condannandola al pagamento delle spese di lite in favore di Beta srl.