Frontalino del balcone e terrazzo di copertura: riparto delle spese tra proprietario e condominio

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di qualificazione dei frontalini dei balconi, richiamando da ultimo precedenti recenti della stessa sezione. Il passaggio di maggiore interesse riguarda il confine del sindacato di legittimità: stabilire se il frontalino abbia funzione strutturale o prevalentemente decorativa, e se il terrazzo svolga funzione di copertura, è un accertamento di fatto che resta nelle mani del giudice di merito.

La vicenda processuale

Mevia, proprietaria di un appartamento in un edificio condominiale, lamentava infiltrazioni d'acqua provenienti dal balcone-terrazzo dell'appartamento sovrastante, di proprietà di Alfa srl. Dopo un provvedimento cautelare che aveva ordinato ad Alfa srl i lavori, Mevia conveniva in giudizio la società e il Condominio Delta per la conferma della misura e per il risarcimento dei danni.

Il Tribunale confermava l'ordine di eseguire i lavori sul balcone, di proprietà esclusiva della società, e la condannava al risarcimento del danno (poco meno di 9.000 euro), rigettando le altre domande e compensando le spese.

La Corte d'appello, adita da Alfa srl (che chiedeva di accertare la responsabilità esclusiva del Condominio o, in subordine, il riparto secondo la disciplina dei lastrici solari) e da Mevia con appello incidentale, ha deciso così:

• ha rigettato la domanda principale, negando rilievo a una precedente sentenza passata in giudicato, resa tra parti diverse e relativa ai danni di un'altra unità abitativa, che aveva riconosciuto al terrazzo funzione di copertura dell'edificio;
• ha escluso che il frontalino del balcone avesse prevalente funzione decorativa, qualificandolo come elemento strutturale funzionale al corretto deflusso delle acque piovane;
• ha accolto la domanda subordinata, ricavando dalle fotografie allegate alla consulenza tecnica d'ufficio la funzione di parziale copertura del terrazzo rispetto al salone di Mevia, e ha ripartito il danno e le spese dei lavori per un terzo a carico della società e per due terzi a carico del Condominio, con diritto della società al rimborso di quanto pagato in eccedenza;
• ha rigettato l'appello incidentale e ha disposto una compensazione parziale delle spese di lite.

I motivi del ricorso

Alfa srl ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi, rimasti senza difese degli intimati. In sintesi:

• motivazione meramente apparente sul rigetto della domanda principale, perché la Corte d'appello avrebbe ripetuto gli argomenti del primo giudice senza confutare le critiche dell'appello;
• omesso esame di due fatti decisivi: la funzione di copertura dell'intero edificio del terrazzo, già accertata da altro giudicato, e la funzione ornamentale dei frontalini e dei balconi di un edificio di pregio architettonico, da cui sarebbe derivata la qualificazione come parti comuni ex art. 1117, n. 3, c.c.;
• violazione degli artt. 1117, n. 3, e 1123 c.c., come conseguenza dei vizi precedenti;
• violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. sulle spese di lite, che avrebbero dovuto gravare sul solo Condominio.

La decisione della Corte

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, con un percorso argomentativo che si può riassumere nei seguenti passaggi:

• Motivazione non apparente. La sentenza d'appello contiene una ratio decidendi propria e riconoscibile, che raggiunge il minimo costituzionale della motivazione. Condividere alcuni approdi del primo giudice, esponendo le ragioni che li sorreggono, non integra apparenza della motivazione, e il giudice d'appello non è tenuto a confutare partitamente ogni argomento e ogni risultanza addotti dall'appellante.
• Nessun omesso esame di fatti decisivi. Entrambi i fatti dedotti sono stati esaminati: la funzione di copertura del terrazzo è stata considerata due volte (per negare efficacia al precedente giudicato e per fondare il riparto ex art. 1126 c.c.), e per il frontalino è stata esclusa la prevalenza decorativa, qualificandolo come elemento strutturale. L'omesso esame di singoli elementi istruttori non integra il vizio quando il fatto storico rilevante sia stato comunque preso in considerazione, e il vizio non consente di sollecitare un nuovo apprezzamento delle prove e della consulenza.
• Contraddizione con altro giudicato. Non è un fatto storico la contraddizione con una precedente sentenza, perché riguarda la disciplina applicata e non un accadimento; inoltre la Corte d'appello ne aveva escluso l'efficacia per la diversità delle parti e dell'oggetto.
• Prospettazioni nuove. Gli elementi aggiunti con la memoria (pregio architettonico dell'edificio, efficacia diretta del giudicato nei confronti del Condominio) non possono introdurre censure nuove, e quest'ultima contrasta con l'atto d'appello, in cui la società invocava un'efficacia soltanto riflessa.
• Norme sostanziali. La qualificazione del frontalino come elemento strutturale, e non decorativo dell'intero edificio, è accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, salvo i profili dell'omesso esame e della motivazione apparente, qui infondatamente invocati. Riconosciuta al terrazzo la funzione di copertura, correttamente è stato applicato l'art. 1126 c.c., che disciplina il concorso nelle spese dei condomini ai quali il lastrico o la terrazza di uso esclusivo serve da copertura.
• Spese di lite. Il sindacato di legittimità si limita a verificare che le spese non siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa; la compensazione parziale e la ripartizione delle spese di consulenza, a fronte dell'esito complessivo, restano affidate al prudente apprezzamento del giudice di merito.

Conclusioni.

• Il frontalino di un balcone aggettante, se funzionale al deflusso delle acque e non prevalentemente ornamentale per l'intero fabbricato, segue la sorte del balcone: la riparazione resta a carico del proprietario e non va ripartita tra tutti i condomini come parte comune. Chi sostiene la natura decorativa deve darne prova nel giudizio di merito, anche attraverso la consulenza tecnica.
• Se il terrazzo o il lastrico di uso esclusivo serve, anche solo in parte, da copertura di unità sottostanti, i danni da infiltrazioni e le spese di riparazione vanno divisi tra il proprietario e il condominio secondo l'art. 1126 c.c., e non gravano interamente su uno solo dei due.