La sentenza n. 2137 del 10 febbraio 2026 del Tribunale di Napoli in commento affronta una questione ricorrente nella prassi dell’edilizia residenziale pubblica: il trasferimento in proprietà degli alloggi assegnati con promessa di futura vendita e il subentro degli eredi dell’originario assegnatario.
| Mercoledi 18 Febbraio 2026 |
Il Tribunale di Napoli chiarisce, in linea con la giurisprudenza della Corte di Cassazione, che il pagamento integrale delle rate di ammortamento non produce effetti traslativi automatici, essendo necessario un successivo atto negoziale di trasferimento.
Viene inoltre esclusa l’applicabilità dell’art. 27 L. 513/1977, trattandosi di fattispecie diversa dalla locazione semplice con riscatto. Particolarmente rilevante è il profilo soggettivo: il diritto alla cessione è trasmissibile iure hereditatis, ma spetta indistintamente a tutti gli eredi dell’assegnatario, indipendentemente dal requisito della convivenza.
Ne consegue che l’erede che agisce per ottenere l’attribuzione esclusiva dell’immobile deve fornire rigorosa prova non solo della propria qualità ereditaria, ma anche dell’esistenza degli altri coeredi e delle eventuali rinunce formali. Il rigetto della domanda non discende dunque da una negazione del diritto sostanziale alla cessione, bensì dalla carenza di prova circa la legittimazione esclusiva dell’attore.
La pronuncia ribadisce come, anche nell’ambito dell’ERP, l’adempimento economico non possa supplire al difetto di titolarità giuridica e come l’onere probatorio resti integralmente a carico di chi agisce. La decisione offre indicazioni operative di rilievo sia per gli enti gestori — nel caso di specie l’ACER – Agenzia Campana per l’Edilizia Residenziale — sia per i privati, imponendo una preventiva e puntuale ricostruzione della catena successoria prima di intraprendere azioni giudiziarie volte al trasferimento degli alloggi ERP.
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Napoli è stato chiamato a pronunciarsi sulla domanda proposta da un erede di assegnatario ERP volta ad ottenere il trasferimento in proprietà di un alloggio originariamente assegnato al padre con contratto di assegnazione con promessa di futura vendita risalente al 1964.
L’attore deduceva l’integrale pagamento delle rate di ammortamento previste dal contratto e sosteneva che tale adempimento fosse sufficiente a fondare il diritto al trasferimento del bene, invocando una sostanziale equiparazione della promessa di futura vendita ad un preliminare di compravendita.
Si costituiva l’ACER – Agenzia Campana per l’Edilizia Residenziale, eccependo, tra l’altro:
la natura meramente obbligatoria del rapporto;
l’inapplicabilità dell’art. 27 L. 513/1977;
la mancata prova della qualità di erede esclusivo dell’attore;
l’assenza di rinunce formali degli altri coeredi.
Il Tribunale rigetta la domanda, compensando integralmente le spese.
Il Giudice muove da un punto fermo: il contratto del 1964 integra una assegnazione con promessa di futura vendita, produttiva di soli effetti obbligatori, con rinvio del trasferimento della proprietà ad un successivo atto formale.
Viene richiamato il consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui, in materia di edilizia residenziale pubblica, l’accettazione della domanda o il pagamento integrale del prezzo non determinano ex se il trasferimento dominicale, essendo sempre necessario un apposito contratto di compravendita.
In particolare, la sentenza ribadisce che il pagamento delle rate genera un diritto alla stipula del definitivo, ma non produce automaticamente l’effetto reale.
È dunque esclusa qualsiasi possibilità di trascrizione giudiziale del trasferimento in assenza dell’atto negoziale.
Interessante è il passaggio in cui il Tribunale respinge la tesi dell’ente circa l’applicazione della disciplina transitoria di cui all’art. 27 L. 513/1977.
La norma — precisa il Giudice — riguarda esclusivamente gli alloggi assegnati in locazione semplice con diritto di riscatto, non già le fattispecie di assegnazione con promessa di vendita.
Per queste ultime continua a trovare applicazione la disciplina originaria (L. 60/1963 e normativa precedente), che prevede l’obbligo dell’ente di trasferire la proprietà a seguito dell’integrale ammortamento e riconosce la trasmissibilità del diritto agli eredi.
Su questo punto, la sentenza si colloca in linea con la giurisprudenza di legittimità che riconosce il subentro iure hereditatis senza necessità del requisito della convivenza.
Il rigetto non discende, quindi, da una negazione astratta del diritto alla cessione, ma da un profilo eminentemente probatorio.
Il Tribunale afferma che:
il diritto al trasferimento spetta a tutti gli eredi dell’originario assegnatario;
chi agisce per ottenere l’attribuzione esclusiva dell’alloggio deve dimostrare:
la propria qualità di erede;
l’esistenza degli altri coeredi;
le rinunce formali di questi ultimi.
Nel caso concreto, l’attore non aveva prodotto certificato di morte, stato di famiglia storico né atti di rinuncia degli altri aventi diritto, limitandosi ad allegazioni difensive prive di riscontro documentale.
Ne consegue l’impossibilità per il giudice di riconoscere il diritto esclusivo al trasferimento.
La pronuncia è di particolare interesse perché chiarisce con nettezza un punto spesso trascurato nella prassi: nei rapporti ERP con promessa di futura vendita, il problema non è tanto l’esistenza del diritto alla cessione, quanto la sua corretta imputazione soggettiva.
Il diritto è trasmissibile agli eredi, ma resta indiviso fino a prova contraria.
In assenza di un titolo unitario (accettazione ereditaria esclusiva o rinunce formali), il giudice non può sostituirsi alla volontà dei coeredi né attribuire il bene ad uno solo di essi.
La sentenza evidenzia inoltre come, in questo ambito, la dimensione pubblicistica del rapporto non attenui gli ordinari oneri probatori civilistici: l’adempimento economico non supplisce alla carenza di legittimazione soggettiva.
Si tratta di un arresto che offre indicazioni operative chiare sia per gli enti gestori sia per i privati, imponendo particolare attenzione alla ricostruzione della catena successoria prima di intraprendere azioni giudiziarie.