Diritto alla provvigione e clausole vessatorie nel contratto di mediazione.

A cura della Redazione.

Con la sentenza n. 785/2024 la Corte di Cassazione torna ad occuparsi del diritto alla provvigione del mediatore e della natura vessatoria di alcune clausole che, inserite nel contratto di mediazione, ne determinino la nullità.

Giovedi 8 Febbraio 2024

Il caso: L'agenzia immobiliare Delta concludeva con Mevia un contratto di mediazione avente ad oggetto la locazione di un immobile al canone di € 3.960,00, con espressa preferenza per conduttori stranieri; successivamente Lucilla sottoscriveva una proposta di locazione per l’importo di € 3.600,00., con la quale si impegnava a corrispondere il compenso provvigionale; la proposta non veniva accettata; dopo la scadenza del mandato, Caio, marito di Lucilla, concludeva il contratto con la locatrice Mevia ed ivi stabilva la sua residenza.

La Delta s.p.a citava quindi Lucilla e Mevia innanzi al Giudice di Pace di Roma per chiedere il pagamento della provvigione.

Lucilla si costituiva per resistere alla domanda; in particolare:

  • eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva;

  • in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi la nullità della clausola con cui si era obbligata a corrispondere il compenso provvigionale anche in caso di locazione dell’immobile dopo la scadenza dell’incarico e anche qualora il contratto fosse stato concluso da parte di soggetti ad essa riconducibili (familiari, società partecipate), deducendone la sua vessatorietà.

Il Giudice di Pace accoglieva la domanda della Delta s.p.a. e condannava le convenute al pagamento della provvigione.

Lucilla proponeva appello, che veniva accolto dal Tribunale, per il quale nulla era dovuto alla Delta s.p.a., mancando la prova del rapporto causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare.

La società Delta ricorre in Cassazione, che affronta analiticamente le varie questioni sollevate nel ricorso princiopale e in quello incidentale proposto da Lucilla;

A) Riguardo ai motivi del ricorso principale, la Cassazione ribadisce i seguenti principi:

a) il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso;

b) affinché si recida il nesso di causalità tra l’attività del mediatore e la successiva conclusione dell’affare è necessario che dopo una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore e che non abbia dato esito positivo, la finalizzazione dell’affare sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto (Cass. n. 22426 del 16/10/2020), senza che si possa però escludere a priori la sussistenza del nesso causale sol perché alla iniziale fase delle trattative ne sia seguita un’altra con l'intervento di un secondo mediatore;

c) la sentenza impugnata, pur ispirandosi inizialmente a una lettura coerente con questi principi, ne ha fatto precaria applicazione: in particolare, il tribunale di Roma ha del tutto omesso di considerare la portata della clausola che obbligava la aspirante conduttrice a versare la provigione in caso di successiva conclusione del contratto con un congiunto di essa; tale clausola era astrattamente idonea a risolvere la controversia in favore della mediatrice e doveva essere esaminata.

B) In merito alla natura vessatoria della suddetta clausola, motivo di ricorso incidentale di Lucilla, la Cassazione evidenzia quanto segue:

  1. ad avviso del collegio, la clausola in esame, inserita nel modulo contrattuale predisposto dalla Delta s.p.a., determina certamente uno squilibrio significativo perché vincola il consumatore, che si sia avvalso dell’attività del mediatore, al pagamento della provvigione per un periodo indeterminato “dopo la scadenza del contratto”, nell’ipotesi in cui il contratto sia stato concluso da un familiare, società partecipate dal medesimo o da altre persone “riconducibili” al consumatore;

  2. il compenso provvigionale deve trovare giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di soggetti interessati all'affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione;

  3. pertanto, la clausola che riconosce tout court il diritto del compenso al mediatore, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, da parte di un soggetto che si sia avvalso dell’attività del mediatore, qualora l’affare sia stato concluso da un familiare, società o persona “riconducibile “ al preponente ha natura vessatoria in quanto obbliga il consumatore ad una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento del preventivo accordo tra le parti e di ogni altra circostanza concreta, da provarsi anche in via presuntiva, da cui risulti che l’affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti.

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