Deposito cauzionale nella locazione: natura e funzione

Il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale anche a copertura di danni di qualsiasi natura, compresi gli importi impagati.

Tale principio è stato enunciato dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n.194/2023.

Giovedi 9 Marzo 2023

Il caso: Tizio e Mevia convenivano in giudizio Sempronio, affinche' l'adito Tribunale convalidasse lo sfratto, per morosita' del conduttore, dall'immobile da costui condotto in locazione per uso commerciale, in forza di contratto per un canone di Euro 700,00 mensili; il locatario oppostosi alla convalida, proponeva domanda riconvenzionale per la restituzione della somma di Euro 2.800,00 versata in sede contrattuale  (Euro 700,00 a titolo di prima mensilita' e Euro 2.100,00 per n 3 mensilita' di cauzione).

Il giudice di primo grado, riconosciuta la morosita' di Sempronio, accoglieva la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, del quale era, pero', accolta la domanda riconvenzionale di restituzione della somma di Euro 2.100,00, gia' versata a titolo di deposito cauzionale.

La Corte di appello, adita dai locatori, accoglieva parzialmente il gravame, riconoscendo, sebbene in misura inferiore rispetto a quanto richiesto dagli appellanti, il diritto dei locatori ad ottenere il risarcimento del danno da lucro cessante, consistito nel fatto che l'immobile non era stato concesso in locazione a terzi, ma al tempo stesso confermava la loro condanna alla restituzione del deposito cauzionale, sul presupposto che l'immobile non avesse subito danni.

I locatori ricorrono in Cassazione, contestando la loro condanna alla restituzione del deposito cauzionale; la Suprema Corte nell'accogliere la censura, osserva quanto segue:

a) la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, e' di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni e neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso;

b)  tale istituto, sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella pratica degli affari", si pone come una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, ivi compresa quella relativa al danno da lucro cessante, con la conseguenza che sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potra' invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso;

b) il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione di proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati;

c) pertanto la sentenza impugnata erra quando afferma che, essendo stato "accertato che l'immobile concesso in locazione non aveva subito danni", era stata disposta la restituzione della somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale, correlando, cosi', l'effetto restitutorio della cauzione al solo adempimento dell'obbligo di cui all'articolo 1590 c.c., comma 1;

d) il conduttore e' stato condannato a risarcire il danno da lucro cessante, consistito nella perdita della possibilita' di locare l'immobile a terzi, sicche' e' (anche) sotto questo profilo che andava valutata la debenza della restituzione, in suo favore, del deposito cauzionale;

e) pertanto  spettera' al giudice del rinvio stabilire se, in questo modo, sia stata formulata, o meno, una vera e propria "richiesta di compensazione e/o di attribuzione delle somme", vale a dire quella domanda di attribuzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale a copertura del danno da lucro cessante.

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