A mente dell’articolo 1669 c.c. (Rovina e difetti di cose immobili): “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
Da quando decorre il termine annuale di decadenza per la denuncia dei vizi contro l’appaltatore?
La questione è stata affrontata recentemente dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 12829/2018, pubblicata il 23 maggio scorso.
Secondo i Giudici di legittimità, il termine decorre dal giorno in cui il committente appaltante raggiunge un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.
IL CASO: La decisione prende spunto dalla domanda formulata da alcuni condomini di un complesso residenziale nei confronti del costruttore venditore degli immobili al fine di ottenere il risarcimento dei danni per vizi e difetti dell’opera. Il Tribunale accoglieva la domanda, mentre la Corte di Appello, riconoscendo la sussistenza di gravi difetti delle opere (circa il convogliamento delle acque reflue, le infiltrazioni nei garages e la coibentazione dei paramenti innestati sulle facciate), dichiarava gli originari attori decaduti dall’azione ex articolo 1669 codice civile in quanto, come sostenuto dagli stessi attori, i vizi erano stati denunciati con raccomandata del 18 maggio 2002 al costruttore e al venditore (raccomandata da quest’ultimo mai ricevuta) e l’azione era stata intrapresa il 24 giugno 2003 e quindi oltre l’anno dalla denuncia, avendo gli attori originari avuto consapevolezza dei vizi nel maggio 2002 con l’invio della suddetta raccomandata. Avverso la sentenza di secondo grado, proponevano ricorso per Cassazione gli originari attori, i quali deducevano fra l’altro la violazione dell’articolo 1669 codice civile.
LA DECISIONE: Con l’ordinanza in commento, i Giudici di Piazza Cavour, ritenendo la decisione della Corte di Appello non conforme alla giurisprudenza di legittimità formatasi in materia, hanno accolto il motivo del ricorso, evidenziando che:
in tema di responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell’art. 1669 c.c., poiché la disciplina concernente la decadenza (e la prescrizione) per l’esercizio dell’azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso.
Il termine di prescrizione annuale decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.
Tale conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione di apposite relazioni peritali effettuate.
la comunicazione della presenza di problemi all’impianto di smaltimento delle acque ed al rivestimento della facciata di un fabbricato urbano non denota un’immediata percezione né una piena comprensione della reale entità e delle possibili cause dei difetti costruttivi oggetto di lite, peraltro poi accertati mediante CTU come inerenti al convogliamento delle acque saponose e delle acque reflue (per l’errata disposizione delle quote dei tubi), alle infiltrazioni nei garages (per l’inadeguata impermeabilizzazione dei paramenti verticali) e alle anomalie delle facciate (per l’inadeguata coibentazione dei relativi paramenti) (cfr. Corte di Cassazione, Sez. II, 16/02/2015, n. 3040; Corte di Cassazione, Sez. III, 08/05/2014, n. 9966; Corte di Cassazione, Sez. I, 01/02/2008, n. 2460;).