In tema di condominio, la Corte d'Appello di Torino afferma che la violazione del termine di preavviso fissato dal regolamento condominiale per la convocazione, se più ampio di quello legale, rende annullabile la delibera; la partecipazione del condomino dissenziente non ritualmente convocato non sana il vizio, salvo inequivoca accettazione della delibera.
| Giovedi 17 Settembre 2026 |
La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di regolarità della convocazione assembleare, ribadendo che il controllo sulla validità degli avvisi spetta all'assemblea e non può essere trasferito sul singolo condomino. La decisione precisa inoltre che la partecipazione all'adunanza, di per sé, non equivale ad accettazione del vizio, a meno che dal comportamento del condomino non emerga una volontà inequivoca in tal senso.
La pronuncia amplia le possibilità di far valere il vizio di convocazione anche da parte di chi abbia partecipato all'assemblea dissentendo, riducendo il margine per eccezioni di sanatoria fondate sulla mera presenza.
Tizio aveva impugnato dinanzi al Tribunale di Verbania le delibere assunte dall'assemblea del Condominio Alfa, relative all'affidamento di lavori ammessi a bonus fiscali e ad altre questioni gestionali. Il ricorrente lamentava, tra l'altro:
Il Condominio Alfa si era costituito chiedendo il rigetto della domanda e la condanna di Tizio per lite temeraria. Il Tribunale di Verbania aveva respinto il ricorso, condannando Tizio alle spese di lite.
Tizio ha impugnato la decisione sulla base di tre motivi, il principale dei quali riguardava proprio il vizio di convocazione: il giudice di primo grado non avrebbe considerato che l'avviso gli era stato inviato sette giorni prima dell'adunanza, in violazione del termine di dieci giorni stabilito dal regolamento condominiale. Il Condominio Alfa ha eccepito preliminarmente l'inammissibilità dell'appello e, nel merito, ne ha comunque chiesto il rigetto, sostenendo che il termine regolamentare avesse portata limitata alle sole delibere su rendiconto e preventivo e che, in ogni caso, la partecipazione di Tizio all'assemblea avesse sanato l'eventuale vizio.
La Corte d'Appello ha respinto l'eccezione di inammissibilità e ha accolto il primo motivo. Sul piano interpretativo, ha ritenuto che il termine di dieci giorni previsto dal regolamento condominiale avesse portata generale, e non limitata alle delibere su rendiconto e preventivo, sulla base del dato letterale della disposizione regolamentare.
Quanto al rapporto con il termine legale minimo di cinque giorni, la Corte ha chiarito che tale termine ha natura inderogabile solo in senso relativo: il regolamento condominiale può infatti stabilire un termine di preavviso più ampio e più favorevole ai condòmini, la cui violazione comporta comunque l'annullabilità della delibera, in forza del combinato disposto delle norme generali sull'impugnazione delle delibere e di quelle sulla convocazione.
Il punto centrale della decisione riguarda però gli effetti della partecipazione del condomino non regolarmente convocato all'adunanza. La Corte ha osservato che:
Sulla base di queste premesse, la Corte ha affermato il principio secondo cui la violazione del termine di preavviso stabilito dal regolamento condominiale, quando più favorevole rispetto a quello legale minimo, rende annullabile la delibera assembleare; la mera partecipazione del condomino non ritualmente convocato all'adunanza, ove dissenziente, non sana il vizio di convocazione, che resta pienamente impugnabile, salva un'inequivoca manifestazione di volontà di accettare la delibera.
La Corte ha pertanto annullato le delibere impugnate, compensando integralmente le spese di entrambi i gradi di giudizio in ragione della sostanziale novità delle questioni esaminate; ha invece respinto, per ragioni processuali, la domanda restitutoria relativa alle spese liquidate in primo grado, ritenuta solo preannunciata e non formalmente proposta.