In caso di inadempimento, il promittente venditore ha diritto al risarcimento del danno da occupazione sine titulo, nella duplice componente del lucro cessante e del danno emergente.
| Mercoledi 28 Gennaio 2026 |
Con sentenza n.407/2026, il Tribunale di Catania, in persona del Giudice dott. Gaetano Cataldo, ha accolto il ricorso proposto dal promittente venditore, riconoscendo il diritto dello stesso ad ottenere il risarcimento del danno da lucro cessante, per il periodo di occupazione sine titulo da parte del promittente acquirente a seguito della risoluzione del contratto, nonché il risarcimento del danno emergente, derivante nel caso di specie dall’impossibilità di alienare l’immobile a terzi.
Infatti, la Corte di Cassazione a Sezione Unite,15.11.2022 n. 33645, ha riconosciuto che nell’azione di risarcimento del danno da occupazione sine titulo, l'evento di danno riguarda non la cosa, ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa.
Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere, che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Il nesso di causalità giuridica intercorre quindi “fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire”.
***
Ancora, con la sentenza in commento, il Tribunale di Catania ha poi affrontato lo spinoso argomento della necessità della registrazione, ai fini della validità, del contratto preliminare ad effetti anticipati.
Ed invero, in corso di causa, il Tribunale ha rimesso la causa in istruttoria, sottoponendo al ricorrente la quaestio iuris inerente la necessità o meno che il predetto contratto andasse registrato, con riguardo alla consegna anticipata dell’immobile; ciò sulla base del presupposto che la disponibilità del bene ottenuta dal promittente acquirente vada ricondotta al contratto di comodato che, alla luce dell’art. 1 della L. 311 del 2004 (legge finanziaria per l’anno 2005), va registrato a pena di nullità costituendo un diritto di godimento su beni immobili (richiamando la sentenza n. 7930 del 27.03.2008 della Suprema Corte di Cassazione con cui le Sezioni Unite hanno ricondotto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente ad un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare).
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Catania, ha tuttavia accolto la tesi difensiva del rciorrente, riconoscendo che il contratto preliminare di compravendita a effetti anticipati va ricondotto tout court alla disciplina della compravendita immobiliare, in quanto rappresenta sia l’operazione economica che lo schema negoziale principale finalizzato a regolare gli interessi prevalenti delle parti.
Pertanto, gli elementi essenziali delle figure contrattuali ricorrenti - e in particolare del comodato immobiliare - vengono superati e assorbiti dalla disciplina generale sulla compravendita immobiliare, con conseguente inapplicabilità della disciplina dalla legge finanziaria per l’anno 2005 al contratto di comodato sottostante al contratto preliminare ad effetti anticipati.
In particolare, infatti, la Corte di Cassazione con l’ordinanza n.5891 del 05.03.2024 ha rimarcato l’unicità della causa del contratto preliminare con consegna anticipata, specificando il principio di diritto già pronunciato dalle Sezioni Unite, nel senso che il contratto misto, come quello della specie, trova la sua disciplina giuridica in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti, ossia nella specie il contratto preliminare di compravendita, per la cui validità ed efficacia non è richiesta la registrazione.