Con la sentenza n. 34148 del 20 dicembre 2019 la Corte di Cassazione torna ad occuparsi della validità o meno delle pattuizioni aventi ad oggetto la maggiorazione del canone nelle locazioni ad uso non abitativo.
| Martedi 24 Dicembre 2019 |
Il caso: Il Tribunale di Siracusa rigettava la domanda di ripetizione di indebito proposta da una società, conduttrice, nei confronti del locatore T.F., ritenendo valida e legittima la pattuizione di aumento del canone di locazione convenuta con scrittura privata, in quanto per il giudice di primo grado le disposizioni imperative di cui all'art. 79 della legge n. 392 del 1978 si riferivano alle sole convenzioni tendenti ad escludere preventivamente i diritti del conduttore e non anche alla disposizione di tali diritti effettuata in corso di rapporto.
La società conduttrice proponeva appello: la Corte d'Appello di Catania rigettava il gravame, confermando le motivazioni del giudice di primo grado.
La società ricorre quindi in Cassazione, lamentando che la Corte di merito non aveva fatto corretta applicazione del principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità (e ribadito anche da Cass. 4/07/2017, n. 8669), secondo cui
il canone di locazione non può, nel corso del rapporto, essere rideterminato ma solo aggiornato nei limiti di cui all'art. 32 della legge n. 392 del 1978;
quindi ogni pattuizione finalizzata non all'aggiornamento bensì all'aumento del canone è da ritenere nulla per violazione dell'art. 79 della medesima legge.
Per la Corte le motivazioni sono fondate, in quanto:
a) le Sezioni Unite hanno già avuto modo di affermare che la sanzione di nullità sancita dall'art. 79 della legge n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste in itinere e diverse da quelle consentite ex lege, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto;
b) in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti;
c) il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi;
d) quanto sopra evidenziato non esclude, tuttavia, la ipotizzabilità di una valida transazione novativa, ove essa possa configurarsi sussistente, anche nel corso del contratto di locazione pure con riferimento all'entità (in aumento) del canone.
Esito: accoglimento del ricorso con rinvio