La spesa autonomamente sostenuta da uno dei condomini su una parte comune è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c.
| Giovedi 3 Luglio 2025 |
Il principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 16351/2025.
Il caso: Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., Tizio, Caio e Mevia, proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio Alfa, in Catania, assumendo di avere dovuto compiere dei lavori urgenti alla copertura e all’impianto di smaltimento delle acque meteoriche dello stabile condominiale assai deteriorati, chiedevano al Tribunale di Catania la condanna degli altri condòmini al rimborso della somma di euro 60.704,61, oltre accessori, in base ai millesimi (616,847) di proprietà condominiale dei convenuti.
Il Tribunale rigettava la domanda, decisione che veniva confermata dalla Corte d'Appello, che nel respingere il gravame proposto dagli attori soccombenti, evidenziava che non era ravvisabile l’urgenza della spesa ex art. 1134 c.c., sia perché gli appellanti avrebbero potuto porre in esecuzione un provvedimento di urgenza (ordinanza del 30/06/2011) che obbligava il condominio a rimediare alle gravi carenze manutentive della copertura dello stabile, sia perché le percolazioni di acqua risalivano a tre anni addietro, ciò che faceva venire meno il carattere dell’urgenza e dell’assoluta indifferibilità della spesa ex art. 1134 c.c.
Tizio, Caio e Mevia ricorrono in Cassazione, deducendo che il giudice di secondo grado non aveva applicato in maniera conforme a diritto l’art. 1134 c.c. in quanto, peincipalmente, “in base all’art. 1134 c.c., la spesa eseguita dal comproprietario sulla cosa comune è rimborsabile nella misura in cui è urgente, il che si verifica senz’altro quando dalla cosa comune promani un rischio di nocumento per il condòmino, per i terzi o per la cosa comune medesima”.
La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, precisa che:
a) per giurisprudenza consolidatasi prima dell’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, che ha modificato la disciplina del condominio, sulla base di argomenti che valgono anche rispetto al testo attuale dell’art. 1134 c.c. (rubricato: “Gestione di iniziativa individuale”), vertendosi (come nella specie) nell’ambito di condominio edilizio, quest’ultima è la norma di riferimento, la quale, a differenza dell’art. 1110 c.c., che opera in materia di comunione ordinaria, subordina il rimborso delle spese di gestione delle parti comuni sostenute dal partecipante non alla mera trascuranza o tolleranza degli altri partecipanti, quanto al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, intendendo la legge trattare nel condominio con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nell’amministrazione dei beni in comproprietà;
b) di conseguenza, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c.: tale requisito condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deve darne prova, e si spiega non soltanto come dimostrazione che le spese anticipate dal singolo fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, ma altresì che le opere dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini;
c) nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.): pertanto, se l’assemblea, a fronte dell’urgenza dell’intervento conservativo delle cose comuni, non vi provvede o non raggiunge la necessaria maggioranza, o se la deliberazione adottata non viene eseguita, il rimedio è dato dal ricorso all’autorità giudiziaria, come previsto dall’art. 1105, comma 4, c.c. (e dall’art. 1139 c.c.), e non dall’iniziativa individuale di uno o più condòmini che assumano la gestione delle parti condominiali degradate;
d) nel caso di specie, non è dovuto alcun rimborso al condomino ove la spesa di conservazione sia stata precedentemente ordinata dal giudice, con provvedimento d’urgenza, soggetto ad attuazione ai sensi dell’art. 669 duodecies c.p.c.
Da quanto premesso, discende il seguente principio di diritto: “il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l’urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento allo stesso condomino, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini”.