Condominio, infiltrazioni tra piani: l'art. 1125 c.c. non esclude la responsabilità ex art. 2051 c.c.

La decisione si segnala perché chiarisce i limiti di applicabilità dell'art. 1125 c.c.: il criterio di riparto delle spese tra proprietari di piani sovrapposti regola il rapporto contributivo, ma non preclude l'azione risarcitoria per i danni causati da una cosa in custodia.

Ne deriva che, in presenza di infiltrazioni, il proprietario del piano inferiore può agire ex art. 2051 c.c. senza essere vincolato alle percentuali di spesa indicate in sede peritale.vincolano il giudice. Resta fermo, infine, che il danno da mancato godimento del bene va allegato e provato.

Il caso

Mevia, proprietaria di un box al piano interrato, lamentava infiltrazioni d'acqua, macchie di umidità e degrado provenienti dall'area soprastante, di proprietà di Lucilla e Sempronia (giardino con veranda e camminatoio). Dopo un accertamento tecnico preventivo, che aveva individuato nel camminatoio l'origine delle infiltrazioni, Mevia ha avviato il giudizio di merito. Nel corso della causa è stata disposta una nuova consulenza tecnica e le parti hanno raggiunto, con l'ausilio del consulente, un accordo sull'esecuzione dei lavori e sulla ripartizione dei costi, rimasto però privo di attuazione.

Le domande e le difese

• Attrice: accertamento della responsabilità delle convenute ex art. 2051 c.c., condanna all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni e al ripristino del box; in subordine, pagamento delle somme necessarie ai lavori, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, anche per il mancato utilizzo del box.
• Convenute: inapplicabilità dell'art. 2051 c.c. e applicazione dell'art. 1125 c.c., con ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria e ripristino secondo i criteri indicati dal consulente dell'accertamento preventivo: pavimentazione a carico delle convenute, ripristino del piano interrato a carico dell'attrice, impermeabilizzazione del solaio e opere di deflusso delle acque al 50%.

La decisione

Il Tribunale ha preliminarmente individuato la norma applicabile, respingendo la tesi delle convenute. Le argomentazioni sono le seguenti:

• le valutazioni del consulente sulla disciplina giuridica e sui criteri di ripartizione delle spese non vincolano il giudice, al quale spetta in via esclusiva individuare le norme regolatrici del rapporto;
• l'oggetto del giudizio non è la semplice ripartizione delle spese di manutenzione della struttura sovrastante, ma l'accertamento della responsabilità per i danni arrecati all'immobile sottostante;
• l'art. 1125 c.c. disciplina il regime contributivo delle spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai tra proprietari di piani sovrapposti, ma non esclude l'operatività dei principi generali sulla responsabilità civile quando i danni siano causalmente riconducibili a una cosa in custodia di uno dei soggetti coinvolti;
• il presupposto dell'art. 2051 c.c. è il rapporto di custodia, cioè l'effettivo potere di governo e controllo della cosa, e non la mera titolarità formale del diritto di proprietà: per questo non è stato necessario accertare in via definitiva la natura dominicale del camminatoio, strettamente collegato alla veranda e all'area scoperta nella disponibilità delle convenute;
• il nesso causale è stato provato dalla consulenza d'ufficio, che ha individuato l'origine delle infiltrazioni nella perdita di tenuta della guaina del camminatoio, escludendo, con prove di allagamento, che provenissero dal piazzale; la scarsa tenuta delle fioriere non ha efficacia causale autonoma;
• accertati custodia e nesso causale, spettava alle convenute provare il caso fortuito, prova che non è stata fornita.

Principio di diritto: l'art. 1125 c.c., che disciplina la contribuzione alle spese di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai tra i proprietari dei piani sovrapposti, non esclude l'applicazione dell'art. 2051 c.c. quando i danni al piano sottostante siano causalmente riconducibili a una cosa in custodia del proprietario del piano superiore. La custodia si fonda sull'effettivo potere di governo e controllo della cosa, non sulla mera titolarità formale, e il custode risponde salvo prova del caso fortuito.

Sul piano del risarcimento, il Tribunale ha accolto la richiesta principale di condanna in forma specifica ai lavori sul camminatoio (a cura e spese delle convenute, in solido) e ha riconosciuto il solo costo del ripristino del box, pari a euro 1.430,38, sul totale di euro 5.497,12 degli interventi complessivamente quantificati dal consulente. Ha invece rigettato la domanda per mancato godimento del box: il danno non è in re ipsa e il danneggiato deve allegare e provare, anche per presunzioni, un pregiudizio concreto, patrimoniale o non patrimoniale. Nel caso di specie mancavano, ad esempio, locazioni sostitutive, spese per reperire altri spazi o altri elementi utili a quantificare la perdita.

Quanto alle spese, quelle dell'accertamento tecnico preventivo e delle consulenze sono state poste a carico delle convenute; le spese di lite sono state compensate per un terzo, in considerazione dell'accordo raggiunto in sede peritale e non attuato, nonostante i numerosi rinvii richiesti.

Allegato:

Tribunale Trani sentenza 1004 2026