Con la sentenza n. 530/2025 il Tribunale di Avellino ribadisce il principio per cui nell'impugnativa di una delibera condominiale l'istanza di mediazione per essere considerata valida ed efficace deve necessariamente indicare la delibera che si intende impugnare, l'enunciazione del provvedimento (nullità o annullabilità) che s'intende richiedere al giudice in ipotesi di fallimento della conciliazione, la sintetica indicazione dei motivi di impugnazione (causa petendi).
Il caso: Tizio conveniva in giudizio il Condominio Alfa deducendo l'illegittimità dell'operato del condominio nella delibera del 24/02/2023 in relazione agli odg nn. 1-2-4 affetti da vizio di nullità e/o annullabilità per violazione dell'art. 1130 bis c.c. e 1130 n. 7 c.c., per mancanza di chiarezza, trasparenza, intellegibilità e veridicità del rendiconto, a causa di entrate ed uscite omesse, nonché gravi omissioni sulle liti in corso e registro di contabilità.
Il Condominio si costituiva eccependo preliminarmente l'invalidità del procedimento di mediazione introdotto da Tizio: chiedeva quindi accertare e dichiarare la improcedibilità della domanda proposta e la decadenza dalla possibilità di impugnare la delibera per il decorso deltermine previsto dall'art. 1137 c.c,
Il Tribunale, nell'accogliere la eccezione di improcedibilità, osserva quanto segue:
a) L'art. 4 comma 2 del Dlgs. n. 28 del 2010 dispone che: “La domanda di mediazione deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa": avendo la mediazione un'indubbia valenza deflattiva, l'istanza con la quale si intende impugnare una delibera condominiale deve necessariamente avere il contenuto minimo indicato dalla predetta norma proprio per consentire alla controparte, evocata in mediazione, di conoscere la materia del futuro contendere e di prendere posizione su di essa;
b) l'istanza di mediazione, al pari degli atti processuali, per essere considerata valida ed efficace deve necessariamente indicare la delibera che si intende impugnare, l'enunciazione del provvedimento (nullità o annullabilità) che s'intende richiedere al giudice in ipotesi di fallimento della conciliazione, la sintetica indicazione dei motivi di impugnazione (causa petendi);
c) di conseguenza una domanda di mediazione generica, sotto il profilo del petitum e della causa petendi, non può considerarsi validamente espletata e comporta l'improcedibilità della domanda;
d) nel caso de qua l'istanza di mediazione presentata dall'attore, a differenza della domanda giudiziale proposta -introduttiva del presente giudizio-, manca proprio dei requisiti minimi richiesti dalla norma contenendo la sola dicitura "impugnativa delibera assemblea del 24/02/2023 - vizi di nullità e annullabilità", mancando del tutto la specificazione dei motivi e dei vizi del deliberato impugnato, elementi indispensabili per il regolare svolgimento del procedimento di mediazione;
e) nel caso di impugnazione di delibera condominiale sussiste un termine di decadenza che viene interrotto (e non sospeso, come ormai chiarito dalla giurisprudenza) dalla "comunicazione" (che può essere fatta sia dall'organismo di mediazione che direttamente dall'istante) della istanza di mediazione alla controparte una sola volta e che inizia a decorrere nuovamente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione: tale effetto interruttivo, però, può essere riconosciuto solo ad una procedura validamente espletata, mentre non può dirsi realizzato in presenza di una istanza e un procedimento di mediazione svolto in modo irregolare;
DECISIONE: Dal momento che parte attrice non ha validamente svolto la mediazione, in quanto l'istanza risulta generica sotto il profilo della causa petendi e, pertanto, va dichiarata improcedibile la domanda e inammissibile l'impugnazione per intervenuta decadenza ex art. 1137 c.c