La problematica
La trascrizione della domanda ex art. 2932 cc ha un effetto prenotativo sicchè gli effetti dell’accoglimento della domanda retroagiscono al momento della prima trascrizione.
Quid iuris se, in caso sia iscritta un’ipoteca?
E nel caso in cui, nella pendenza del giudizio ex art. 2932 cc. sia stata intrapreso il pignoramento da parte del creditore ipotecario
Il caso di cui alla recente sentenza della Suprema Corte del 6/10/2025 e tutte le ipotesi possibili
Se il creditore ipotecario vanta un’iscrizione posteriore alla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., la sua posizione è equiparata a quella del creditore pignorante che versi nella medesima condizione. Egli, dunque, patisce gli effetti del passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento ex art. 2932 c.c., vedendo nullificato il proprio diritto di sequela. Ove l’azione esecutiva sia già stata esperita, pertanto, essa va dichiarata improcedibile a cagione del venir meno di una condizione dell’azione.
Se il creditore ipotecario vanta un’iscrizione anteriore alla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. e la relativa sentenza di accoglimento è già stata pronunziata ed è passata in giudicato, egli deve agire contro il terzo (attore vittorioso) ai sensi degli artt. 602-603 cpc (essendosi verificato l’effetto traslativo della proprietà al momento della notifica del pignoramento).
Se il creditore ipotecario vanta un’iscrizione anteriore alla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., ma la relativa sentenza di accoglimento non è già stata pronunziata o comunque non è passata in giudicato, egli deve agire contro il proprio debitore ai sensi degli art. 555 e ss c.p.c. (non essendosi ancora verificato l’effetto traslativo della proprietà al momento della notifica del pignoramento).
Nell’ipotesi sub 3), il terzo-attore ex art. 2932 c.c. è legittimato a proporre opposizione ex art. 619 cpc al fine di ottenere la sospensione ex art. 624 cpc in attesa di definizione del giudizio di cognizione ex art. 2932 c.c. (sospensione da disporsi sino al passaggio in giudicato della relativa sentenza).
Se tuttavia il giudizio di cognizione ex art. 2932 c.c. risulta già definito con sentenza passata in giudicato, il terzo-attore vittorioso, dovrà solo essere evocato nel giudizio di esecuzione o, in alternativa, potrà solo intervenire in esso, al fine di partecipare alla distribuzione del ricavato che residui dal soddisfacimento del credito garantito da ipoteca o al fine di esercitare le facoltà di cui agli artt. 2858-2889 c.c. e 2861 c.c. o al fine di tutelare le ragioni dei propri creditori chirografari (facoltà che, tuttavia, ove esercitate, non postulano la sospensione ex art. 624 cpc del giudizio esecutivo, ma al più un mero differimento dell’adozione dell’ordinanza di vendita o degli esperimenti di vendita).
A conferma di questi principi, nel caso in cui il pignoramento si sia concluso e vi sia stato il trasferimento del bene si tenga in considerazione che:
l’art. 2919 cc. induce a ritenere che l'acquisto dell'aggiudicatario abbia natura derivativa, infatti secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 20037/2010) esso comporta la trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato, ma non garantisce all'aggiudicatario la proprietà e la libertà dell'immobile acquistato. L’acquisto in executivis è effettuato a titolo derivativo e non originario;
il decreto di trasferimento è impugnabile solo con l’opposizione agli atti esecutivi entro 20 giorni -termine non soggetto a sospensione feriale- e, comunque, il decreto di trasferimento è insensibile ex art. 2929 c.c. alla eventuale nullità successiva degli atti esecutivi.
Il legislatore ha infatti inteso strutturare l’espropriazione forzata quale procedimento idoneo ad assicurare, ai terzi interessati all’acquisto del bene oggetto di espropriazione, la sicurezza e la stabilità degli effetti del provvedimento conclusivo, il che impone - a salvaguardia dell’affidamento qualificato dell’aggiudicatario sulla stabilità della vendita giudiziaria (sul punto, diffusamente, Cass. 8 febbraio 2019, n. 3709) - che eventuali irregolarità occorse nelle fasi della procedura esecutiva debbano emergere entro un tempo circoscritto e mediante l’impiego dei rimedi processuali a ciò appositamente deputati.
“Le parti del processo esecutivo hanno l’onere di denunciare con l’opposizione ex art. 617 c.p.c. l’erroneo trasferimento all’aggiudicatario di un cespite che è oggetto di pignoramento, essendo inammissibile un’azione (nella specie di rivendica) autonoma, cioè distinta dai rimedi tipici dell’esecuzione forzata, da esse proposta per contrastare gli effetti dell’esecuzione, ponendoli nel nulla o limitandoli […] ammettere la proposizione, dopo la conclusione dell’esecuzione e la scadenza dei termini per le relative opposizioni, di azioni volte a contrastare gli effetti dell’esecuzione stessa ponendoli nel nulla o limitandoli, contrasterebbe sia con i principi ispiratori del sistema, sia con le regole specifiche relative ai modi e ai termini delle opposizioni esecutive.” (Cass. 27677/2022; conff. 17811/2021,22854/2020).
La sede distributiva
A seguito dell’accoglimento della domanda ex art. 2932 cc con sentenza passata in giudicato -ferme rimanendo le altre eventuali condizioni (versamento del prezzo e annotamento) - il terzo ha titolo per “sostituirsi al debitore” e “sfruttare” l’effetto prenotativo a far data della domanda.
Dunque, dopo essere intervenuto in qualità di successore a titolo particolare del debitore, potrebbe avere diritto a percepire l’eventuale “surplus” del ricavato dall’esecuzione detratte tutte le spese legali che hanno privilegio speciale