Per il Tribunale di Brescia, il comproprietario non può destinare stabilmente a parcheggio esclusivo l'area comune antistante al proprio box, neppure se l'uso perdura da anni: in assenza di un titolo scritto che attribuisca la facoltà esclusiva, tale condotta viola l'art. 1102 c.c. e comprime il pari diritto di godimento degli altri comproprietari sul bene comune.
| Mercoledi 29 Luglio 2026 |
La sentenza conferma un orientamento che incide direttamente sull'uso delle aree comuni condominiali destinate a garage e box auto. Il Tribunale di Brescia applica il principio già affermato dalla Cassazione, ribadendo che la reiterazione nel tempo di una prassi di parcheggio, anche se tollerata per anni, non è di per sé sufficiente a fondare un diritto di uso esclusivo su un bene comune. La decisione conferma così che solo un titolo scritto, o il consenso unanime dei condomini, può legittimare una simile destinazione, con evidenti ricadute sulle strategie difensive fondate sul mero possesso di fatto.
Tizio, comproprietario insieme a Caia di un fondo comune posto a confine tra le rispettive proprietà esclusive, agiva in giudizio lamentando che gli aventi causa di Caia erano soliti parcheggiare autovetture sul fondo comune per periodi lunghi e indefiniti, ostacolando così il pari utilizzo dell'area da parte dell'altro comproprietario.
Nel corso del giudizio veniva verificata la regolarità della notifica internazionale presso la residenza estera della convenuta. Esperito con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione, la causa proseguiva con la dichiarazione di contumacia di Caia, che non si costituiva in giudizio. Non venivano formulate istanze istruttorie e la causa veniva rimessa al giudice per la decisione.
Tizio chiedeva l'accertamento dell'illegittimità e dell'abusività della condotta di Caia, oltre alla condanna della stessa a non parcheggiare stabilmente e per prolungati periodi la propria auto sul fondo comune, anche da parte dei terzi locatari della sua unità immobiliare, con richiesta di una penale per ogni futura violazione ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. A sostegno della domanda, la difesa attrice deduceva:
Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda attorea, richiamando un recente arresto della Corte di Cassazione (sentenza n. 25227 del 15/09/2025) che, esaminando un caso analogo, ha escluso che la sosta abituale davanti al proprio garage su un'area comune possa costituire un diritto implicito, anche laddove fondata su consuetudini consolidate nel tempo. Il giudice ha evidenziato in particolare che:
Applicando questi principi al caso concreto, il Tribunale ha rilevato che il parcheggio stabile delle autovetture, in particolare nello spazio antistante il box, eccede il godimento più intenso consentito dall'art. 1102 c.c. e trasforma di fatto la destinazione del bene comune, da area di transito e manovra a parcheggio esclusivo. Il protrarsi per sedici anni di tale condotta non determina alcun diritto quesito in favore della convenuta. Il Tribunale ha invece respinto la richiesta di penale ex art. 614-bis c.p.c., non essendo stata fornita la prova che, al momento della decisione, un'autovettura fosse ancora stabilmente parcheggiata sul fondo comune, né per quanto tempo l'occupazione si fosse protratta.