Omessa convocazione dell'assemblea per il rendiconto: legittima la revoca dell'amministratore

Premessa

La pronuncia conferma un orientamento che incide direttamente su uno dei profili più ricorrenti nel contenzioso condominiale: la mancata tempestiva convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale.

Il Tribunale ribadisce che tale omissione, se reiterata nel tempo, costituisce da sola motivo sufficiente di revoca, senza che la successiva sanatoria contabile possa elidere la gravità della condotta pregressa.

La vicenda giudiziaria

Alcuni condomini di un edificio nel Comune di San Cesareo (RM), proprietari di unità immobiliari dal 2023, hanno proposto ricorso ex art. 1129 c.c. per ottenere la revoca dell'amministratore in carica, lamentando plurime irregolarità gestionali. In particolare, i ricorrenti hanno esposto che:

• dal 2004 erano state formulate contestazioni sui bilanci, non approvati dall'assemblea;
• dal 2008 l'amministratore aveva cessato di convocare assemblee ordinarie, omettendo di presentare il rendiconto annuale e limitandosi a convocazioni straordinarie su richiesta dei condomini;
• l'incarico era stato mantenuto senza formale rinnovo e senza che venisse mai convocata un'assemblea per la revoca o la nomina di un nuovo amministratore;
• tale prolungata inerzia aveva generato una commistione tra il patrimonio condominiale e quello personale dell'amministratore;
• solo nel 2023, su impulso dei nuovi condomini, l'amministratore aveva convocato l'assemblea per discutere e approvare i bilanci relativi al periodo 2003-2023 e per l'eventuale revoca o nomina di un nuovo amministratore;
• i ricorrenti avevano contestato per lettera i bilanci proposti, evidenziando violazioni dei criteri di legge e errori nei conteggi e nel riparto delle spese, rilevando inoltre un ampio ricorso ad anticipazioni personali, anche in contanti, da parte dell'amministratore;
• nonostante tali contestazioni, l'assemblea aveva comunque approvato i bilanci e confermato la nomina dell'amministratore, con voto contrario dei ricorrenti, che avevano poi impugnato la relativa delibera;
• era inoltre emerso che l'amministratore aveva concesso, senza informare l'assemblea né acquisire una delibera condominiale, accordi transattivi ad alcuni condomini, abbonando parte degli oneri dovuti, con versamenti diretti sul proprio conto personale anziché su quello condominiale.

L'amministratore, costituendosi in giudizio, ha contestato la domanda sostenendo che la difficoltà gestionale derivasse da una condotta omissiva e ostruzionistica dei condomini stessi, restii ad adempiere ai propri obblighi di pagamento, situazione che avrebbe determinato uno stallo nella gestione ordinaria e straordinaria del condominio. Ha inoltre evidenziato che i bilanci relativi al 2023 e al 2024 erano stati regolarmente approvati, con conferma della propria nomina, e che gli accordi transattivi contestati non rientrerebbero tra le ipotesi di revoca, essendo stati sollecitati dagli stessi condomini per definire le pendenze relative alle anticipazioni effettuate e agli oneri condominiali dovuti.

Nel corso del giudizio si è discusso anche di una questione procedurale, relativa alla necessità o meno di disporre la notifica del ricorso a tutti i condomini quali litisconsorti necessari; i ricorrenti hanno sostenuto che, nel giudizio di revoca, fosse sufficiente la partecipazione del solo amministratore.

La decisione e il principio di diritto

Il Tribunale ha richiamato l'art. 1129 c.c., che consente la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, tra l'altro, in caso di grave irregolarità nella gestione. Tra le ipotesi tipizzate dalla norma rientra espressamente l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, da tenersi entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.

Il Collegio ha richiamato il principio, già affermato dalla giurisprudenza di merito, secondo cui il procedimento di revoca si configura come un giudizio di risoluzione anticipata del rapporto di mandato tra condominio e amministratore: ne consegue che il condomino ricorrente deve limitarsi ad allegare l'inadempimento, mentre è l'amministratore a dover provare di aver correttamente adempiuto ai propri obblighi gestori.

Esaminati gli atti, in particolare il verbale assembleare del 22 giugno 2023, il Tribunale ha accertato che in quella sede erano stati approvati cumulativamente i bilanci relativi a un arco di circa vent'anni, a riprova del fatto che per tutto quel periodo l'amministratore non aveva mai convocato l'assemblea per la regolare approvazione del rendiconto annuale. Tale omissione, secondo il Collegio, costituisce di per sé grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129 c.c., sufficiente a giustificare la revoca, indipendentemente dalle altre censure sollevate dai ricorrenti, che risultano assorbite. I giudici hanno inoltre osservato che:

• la difesa dell'amministratore, fondata sulle difficoltà di gestione e sull'atteggiamento ostruzionistico dei condomini, non è idonea a giustificare l'inadempimento, poiché la lunghezza del periodo di inerzia aggrava, piuttosto che attenuare, la sua posizione;
• l'approvazione successiva dei bilanci arretrati da parte dell'assemblea non elimina la sussistenza della grave irregolarità già maturata, in linea con un orientamento già seguito da altri tribunali di merito.

Il principio di diritto desumibile dalla decisione è che l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, protratta nel tempo, costituisce grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129 c.c., idonea a giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore, anche quando i bilanci arretrati vengano successivamente approvati dall'assemblea.

Il Tribunale, in composizione collegiale, ha quindi accertato la sussistenza delle gravi irregolarità e ha revocato l'amministratore dalla carica, condannandolo al pagamento delle spese di lite in favore dei ricorrenti.

Allegato:

Tribunale Tivoli decreto 1866 2026