La mancata comunicazione da parte dell’agente immobiliare al promissario acquirente dell’esistenza di una ipoteca sull’immobile oggetto di compravendita esclude il diritto dell’agente al riconoscimento della provvigione.
| Mercoledi 6 Novembre 2019 |
Così si è espressa la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 27482/2019, pubblicata il 28 ottobre scorso.
IL CASO: La vicenda giunta all’esame dei giudici di Piazza Cavour nasce dall’opposizione promossa dalla promissaria acquirente di un immobile avverso il decreto ingiuntivo ottenuto da un’agenzia immobiliare a titolo di provvigione per l’opera di mediazione da questa prestata per l’acquisto di un appartamento.
La promissaria acquirente dopo la sottoscrizione della proposta si era rifiutata di sottoscrivere il preliminare essendo venuto a conoscenza dell’esistenza di un ipoteca iscritta sull’immobile oggetto della promessa compravendita.
L’opposizione veniva accolta dal Tribunale con conseguente revoca del decreto ingiuntivo impugnato, mentre la Corte di Appello accoglieva il gravame interposto dall’agenzia immobiliare avverso la sentenza di primo grado, con conseguente rigetto dell’opposizione e conferma del decreto ingiuntivo.
Secondo la Corte territoriale, non rientrava nell'obbligo informativo a carico della società mediatrice quello di portare a conoscenza della promissaria acquirente della sussistenza del pregiudizio consistente nella iscrizione di ipoteca sull'immobile oggetto della trattativa, pertanto la stessa aveva il diritto a vedersi riconosciuta la provvigione, stante il successivo rifiuto a stipulare il preliminare da parte della promissaria acquirente.
LA DECISIONE: La Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso promosso dalla promissaria acquirente, ritenendo errato il ragionamento del giudice di merito, lo ha accolto con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello in diversa composizione, affermando il seguente principio di diritto “il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c. d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759 c.c., comma 1, l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell'obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile e, in queste ultime, si includono necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della trattativa (come quella relativa all'iscrizione precedente di ipoteca).
Secondo gli Ermellini:
l’articolo 1759 del codice civile, comma 1, secondo il quale “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell' affare, che possono influire sulla conclusione di esso”, impone uno specifico obbligo informativo in capo al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri), riguardanti la valutazione e la "sicurezza" dell'affare (soprattutto per il promissario acquirente o, comunque, acquirente) tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso;
la violazione del suddetto obbligo comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in favore del mediatore;
la ratio del comma 1 dell’art. 1759 cod. civ. va individuata nella necessità di salvaguardare l'interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa od incompleta rappresentazione della realtà, e, quindi, essa è improntata ad evitare che l'interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze, così risultando inefficaci eventuali clausole completamente esoneratrici apposte nel contratto di mediazione favorevoli alla parte mediatrice;
fra gli obblighi del mediatore, assume particolare importanza proprio quello di prestare le informazioni previsto nell'art. 1759 c.c., comma 1, il quale ha lo scopo di di impedire che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti, per effetto del suo intervento, concluderanno affari che potrebbero risultare di nessuna convenienza, di elevato rischio nell'inerente investimento a carico dell'acquirente o promissario acquirente (come proprio nel caso di eventuale pignorabilità dell'immobile da parte di un terzo creditore che abbia precedentemente iscritto ipoteca sullo stesso) o che potrebbero essere successivamente annullati per loro vizi di origine;
il mediatore ha, altresì, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza tipica della professione esercitata (che - ove omesse - potrebbero sortire un'incidenza causale contraria all'interesse effettivo delle parti), e, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere o informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato.
il mediatore ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile;
tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione.