Locazione abitativa: la Cassazione nell'ordinanza n. 9586/2026 ha stabilito che la natura verbale del contratto non esclude la presunzione ex art. 1590, comma 2, c.c.; in mancanza di descrizione dello stato dell'immobile alla consegna, il conduttore si presume averlo ricevuto in buono stato, dovendo provare che i danni derivino da vizi originari o dal normale deperimento d'uso.
| Martedi 15 Settembre 2026 |
La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra forma del contratto di locazione e onere della prova sullo stato dell'immobile. La Corte precisa che l'assenza di un verbale di consegna o di pattuizioni scritte non genera una situazione probatoria neutra, ma fa scattare una presunzione legale a favore del locatore: il conduttore non potrà più limitarsi a eccepire la mancanza di prova sullo stato iniziale del bene, ma dovrà fornire la prova rigorosa contraria.
Tizio concedeva in locazione a Caia un immobile ad uso abitativo con contratto verbale del 1994. Nel corso del rapporto insorgeva un contenzioso sulla rideterminazione del canone, risolto con separate pronunce che accertavano definitivamente il diritto di Caia alla rideterminazione del canone legale e alla restituzione delle somme pagate in eccesso.
Successivamente al rilascio dell'immobile, Tizio citava Caia dinanzi al Tribunale di Perugia chiedendo il risarcimento dei danni per canoni non corrisposti, per il deterioramento dell'immobile riscontrato alla riconsegna e per il maggior danno da mancata locazione a terzi durante il periodo di occupazione senza titolo.
Tizio impugnava la sentenza d'appello articolando tre motivi:
La Corte ha accolto il secondo motivo, ritenendo errata l'impostazione della Corte territoriale. Secondo la Cassazione, l'assenza di una descrizione pattizia dello stato dell'immobile - conseguenza fisiologica della forma verbale del contratto - non determina un'incertezza probatoria priva di conseguenze, bensì fa operare la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., posta a tutela del locatore.
In altre parole, il conduttore si presume aver ricevuto l'immobile in buono stato di manutenzione, e spetta a lui, non al locatore, fornire la prova positiva e rigorosa di uno stato iniziale difforme. La Corte ha inoltre censurato la sentenza impugnata per non aver distinto tra stato originario dell'immobile ed eventuale deterioramento ulteriore riscontrato alla restituzione, ricordando che la presunzione consente comunque di verificare se i danni eccedano il normale deperimento d'uso.
Su queste basi è stato enunciato il seguente principio di diritto: «In tema di locazione, la natura verbale del contratto non esclude né attenua l'operatività della presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c.; ne consegue che, in mancanza di una descrizione pattizia dello stato dell'immobile al momento della consegna, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato locativo, gravando su di lui l'onere di dimostrare che i danni riscontrati al momento della restituzione trovino causa in vizi originari o nel normale deterioramento d'uso».
Gli altri due motivi sono stati dichiarati inammissibili: il primo perché la questione sollevata risultava assorbita nella ricostruzione complessiva dei rapporti dare-avere operata dal giudice di merito; il terzo perché il principio di non contestazione non può supplire alla mancata prova del danno da mancata locazione, che secondo il costante orientamento della Corte non è configurabile come danno in re ipsa. La sentenza è stata quindi cassata limitatamente al capo relativo ai danni materiali, con rinvio alla Corte d'appello di Perugia in diversa composizione.