Come devono essere ripartite le spese relative agli oneri condominiali nel caso in cui in un condominio esista un’unità immobiliare con nudo proprietario ed usufruttuario o titolare del diritto di abitazione?
| Giovedi 12 Aprile 2018 |
Ai sensi dell’articolo 1123 c.c. “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale ,cortili, lastrici solari , opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, meglio conosciuta come legge di riforma del Condominio, vigeva il principio di separazione dell’imputazione degli oneri condominiali in capo al nudo proprietario e all’usufruttuario e si faceva la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie.
Tale principio è venuto meno con la modifica dell’articolo 67 disposizione di attuazione del codice civile che all’ultimo comma statuisce “Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale”
Pertanto, oggi il condominio è libero di procedere indifferentemente nei confronti dell’usufruttuario o del nudo proprietario per il recupero degli oneri condominiali non pagati. Infatti, la nuova disposizione riconosce all’amministratore del condominio di procedere con la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, sia nei confronti del nudo proprietario sia nei confronti dell’usufruttuario.
Sulla questione relativa al soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali nel caso di un immobile con nudo proprietario e usufruttuario, segnaliamo una recente sentenza del Tribunale di Milano, la nr. 843/2018, pubblicata il 25 gennaio 2018, con la quale il Giudice del Tribunale meneghino ha affermato che la disposizione di cui all’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile si applica anche ai titolari del diritto d’uso e di abitazione e che non deve essere operata nessuna distinzione tra spese ordinarie e straordinarie.
La solidarietà si applica ad entrambe le tipologie di spese.
IL CASO: Un condominio chiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ed in via solidale nei confronti di un nudo proprietario e della madre di quest’ultimo, titolare del diritto di abitazione accertato con sentenza, avverso il quale gli ingiunti proponevano opposizione. La madre del nudo proprietario eccepiva di non aver mai usufruito del diritto di abitazione e pertanto riteneva di non essere debitrice nei confronti del condominio, mentre il figlio, nudo proprietario, chiedeva che gli venissero addebitate solo le spese ripartite secondo i principi di cui agli articolo 1004, 1005, 1025 e 1026 c.c.
LA DECISIONE: Secondo il Tribunale di Milano: 1. l’articolo 1026 codice civile prevede che le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto incompatibili, all’uso e all’abitazione; 2. per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria che competano all’usufruttuario:
a) L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, riformato con la legge n. 220 del 2012, meglio conosciuta come riforma del condominio, ha introdotto per la prima volta nel nostro ordinamento il principio della solidarietà tra il nudo proprietario e l’usufruttuario per il pagamento di tutti i contributi dovuti per spese condominiali, sia per le spese straordinarie che per quelle ordinarie;
b) Prima dell’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, costituiva pacifico orientamento giurisprudenziale quello per il quale l’usufruttuario/titolare di diritto di abitazione era tenuto al pagamento delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria del condominio, mentre il nudo proprietario non vi era tenuto nè in via sussidiaria nè in via solidale (Cass. Civ. Sez. II, 16/02/2012, n. 2236; Cass. Civ. Sez. II, 06/07/2011 n. 14773; Cass. Civ. Sez. II, 14/12/2011 n. 26831). Pertanto, nel rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario non valeva il principio di solidarietà, oggi previsto dall’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, né quello di ambulatorietà passiva, previsto dall’articolo 63 disposizioni attuazione del codice civile, tra venditore ed acquirente;
c) In tema di crediti per contributi condominiali, stante la natura di obbligazione propter rem, ben potrà applicarsi il dispositivo dell’articolo 67 disp. Att. Codice Civile, novellato con l’entrata in vigore della legge n. 202/2012. Sulla scorta delle suddette osservazioni, il Tribunale di Milano ha ritenuto gli opponenti tenuti a rispondere in solido per il pagamento di tutti i contributi dovuti, senza alcuna distinzione tra spese ordinarie e straordinarie e rigettato l’opposizione confermando il decreto ingiuntivo.