Canone concordato, l'associazione che attesta la conformità risponde dell'errore sul canone

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di limiti del sindacato di legittimità: la qualificazione dell'incarico conferito all'associazione di categoria e la determinazione del suo contenuto restano affidate al giudice di merito. La decisione lascia ferma la responsabilità contrattuale dell'associazione che attesta la conformità del canone senza un reale riscontro dei dati dichiarati.

Il caso.

Tizio, conduttore di un immobile abitativo locato a canone concordato, ha agito contro la locatrice Mevia per accertare che il canone pattuito (poi rivalutato) superava sensibilmente quello risultante dall'accordo territoriale e per ottenere la restituzione delle somme versate in eccesso. Mevia ha chiamato in causa l'Associazione Beta, che aveva assistito le parti nella predisposizione del contratto, chiedendo di essere tenuta indenne. L'associazione si è difesa sostenendo di aver attestato la conformità del canone sulla base dei dati oggettivi forniti dalle parti, sotto la loro responsabilità; l'attestazione era stata rilasciata, per il conduttore, anche dal sindacato Gamma.

• Il Tribunale ha accolto la domanda del conduttore, condannando la locatrice alla restituzione di una somma superiore a novemila euro con interessi, ha accolto la domanda di manleva contro l'Associazione Beta e ha respinto la domanda riconvenzionale della locatrice.
• La Corte d'appello ha rigettato il gravame dell'associazione, qualificando l'attività delle associazioni firmatarie come mandato e ritenendo che essa non si esaurisse nella mera ricezione dei dati catastali, ma richiedesse un quid pluris: la verifica della corrispondenza delle caratteristiche dell'immobile ai criteri oggettivi di legge e di accordo territoriale, possibile anche senza accertamento in loco.

I motivi del ricorso

L'Associazione Beta ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi:

• violazione e falsa applicazione dell'art. 1703 c.c.: il mandatario opererebbe nel perimetro informativo tracciato dal mandante e non risponderebbe della veridicità dei dati da questo forniti;
• violazione e falsa applicazione della legge sulle locazioni abitative, dei decreti ministeriali e dell'accordo territoriale: nessuna norma imporrebbe all'associazione di appurare i dati oggettivi dell'immobile, dovendo essa solo verificare la congruità del canone; inoltre, nel 2009 le visure catastali non riportavano la superficie;
• errore di percezione sul contenuto della prova (art. 115 c.p.c.) e omesso esame di un fatto decisivo, per la presunta indisponibilità dei metri quadri nelle visure dell'epoca;
• nullità della sentenza per motivazione apparente, illogica o incongrua, per il contrasto tra una verifica «cartolare» ritenuta sufficiente e la consulenza tecnica d'ufficio, con accertamento in loco, disposta in primo grado.

La decisione della Cassazione

La Corte ha rigettato il ricorso, dichiarando inammissibili i primi tre motivi e infondato il quarto.

• Violazione di legge e fatto. Richiamando i principi consolidati, la Corte ricorda che la violazione di legge ricorre quando il giudice ricostruisce in modo inesatto la fattispecie astratta, e la falsa applicazione quando la fattispecie concreta è sussunta in una norma errata. Non rientra invece nel vizio di cui all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta attraverso le risultanze di causa, che attiene alla valutazione riservata al giudice di merito.
• Art. 1703 c.c. e contenuto dell'incarico. La ricorrente non individua l'affermazione in diritto della sentenza impugnata in contrasto con la norma, né la regola alternativa che avrebbe dovuto governare il rapporto con la locatrice; non contesta nemmeno la correttezza della qualificazione dell'incarico come mandato (rispetto, ad esempio, alla prestazione d'opera). Contesta invece l'accertamento che, nel caso concreto, l'attività demandata comportasse un obbligo di verifica dei dati: ciò equivale a sollecitare una rivalutazione del contenuto dell'obbligazione e delle modalità di adempimento, profilo riservato al giudice del merito.
• Norme sull'accordo territoriale. Il secondo motivo elenca numerose disposizioni senza esplicitarne il contenuto e senza chiarire perché l'attestazione e il timbro apposti sul contratto non avrebbero potuto avere la portata assistenziale riconosciuta dalla Corte d'appello; le affermazioni sul dato errato comunicato dalla locatrice sono di natura puramente fattuale.
• Visura catastale. Se davvero i giudici di appello avessero assunto un dato inesistente nella prova, il vizio sarebbe un errore revocatorio, rimediabile con la revocazione e non con il ricorso per cassazione. In ogni caso la Corte d'appello non ha fondato la decisione sulla possibilità di ricavare la superficie dalla visura, ma sulla possibilità per l'associazione di accertare, alla luce delle informazioni della locatrice, la conformità del contratto ai parametri dell'accordo di cui era firmataria. La ricorrente, inoltre, non ha indicato se e quando la visura fosse stata prodotta nel merito, in violazione del principio di autosufficienza.
• Motivazione. Il controllo sulla motivazione è ridotto al «minimo costituzionale»: rilevano solo mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e motivazione perplessa o incomprensibile. Nessuna di queste anomalie ricorre: il percorso logico della Corte d'appello è pienamente comprensibile e non vi è contrasto con la consulenza d'ufficio, che aveva richiesto una verifica in loco per determinare il canone effettivamente dovuto ai fini della ripetizione, mentre la verifica addebitata all'associazione riguarda la congruità del canone ai parametri dell'accordo territoriale. Anche qui la ricorrente, in sostanza, chiede un nuovo giudizio di fatto.

Principio di diritto: in materia di locazioni a canone concordato, la qualificazione dell'attività dell'associazione di categoria firmataria dell'accordo territoriale e l'accertamento del suo contenuto (compreso l'obbligo di verificare la corrispondenza dei dati dell'immobile ai parametri dell'accordo, e non soltanto di recepirli) spettano al giudice di merito e non sono sindacabili in sede di legittimità; è inammissibile il motivo che, pur denunciando violazione di norme, non individua l'affermazione in diritto in contrasto con esse e sollecita una diversa ricostruzione della fattispecie concreta.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 26029 2026