Ascensore condominiale: obbligatorio il rispetto delle distanze da finestre preesistenti

La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra la disciplina delle distanze legali dalle vedute (art. 907 c.c.) e le opere condominiali finalizzate all'abbattimento delle barriere architettoniche.

Il Tribunale esclude che la destinazione funzionale dell'opera — nella specie un ascensore — valga a derogare alle distanze imposte dalla legge a tutela delle aperture preesistenti. Sul versante processuale, la pronuncia conferma che la preesistenza temporale del titolo abilitativo rileva come criterio dirimente: chi ha aperto la finestra prima, e con regolare autorizzazione, mantiene la priorità anche rispetto a interventi successivi giustificati da esigenze di accessibilità.

Resta altresì delimitato il perimetro dell'art. 1102 c.c.: il richiamo all'uso della cosa comune non è invocabile quando l'opera impedisce al condomino il godimento di una veduta già legittimamente acquisita.

Il caso

Tizio e Mevia, coniugi comproprietari di un'unità immobiliare in un condominio di Cagliari, convenivano in giudizio Livia e Serena, comproprietarie di altro appartamento nel medesimo edificio. Gli attori esponevano che le convenute avevano installato, nel marzo 2015, una struttura metallica alta circa cinque metri sulla facciata condominiale, destinata a ospitare un ascensore dal piano terra al primo piano. Tale struttura, secondo la prospettazione attorea, occludeva completamente la finestra che Tizio e Mevia avevano aperto nel 2012 sulla base di regolare DIA.

Gli attori chiedevano quindi la condanna delle convenute alla rimozione della struttura e al ripristino dello stato dei luoghi, con riserva di azione risarcitoria separata; in subordine, l'autorizzazione a procedere personalmente alle opere di ripristino a spese delle convenute.

Le convenute, costituitesi tardivamente, non contestavano l'esecuzione dell'opera ma sostenevano:

• che l'apertura della finestra ad opera degli attori costituirebbe atto emulativo, in assenza di qualsiasi vantaggio per la loro proprietà;
• che, in subordine, entrambi gli interventi rientravano nell'uso ordinario della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.;
• che la normativa sulle distanze non sarebbe applicabile a impianti necessari per l'abbattimento delle barriere architettoniche.

La decisione

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda attorea, ordinando la rimozione della struttura e il ripristino dello statu quo ante.

Il ragionamento del giudice si articola su più piani distinti:

• Legittimità della finestra preesistente. La finestra era stata aperta nel 2012 sulla base di DIA, titolo che si era consolidato per tacito assenso in assenza di provvedimenti di contestazione da parte dell'ente locale, dei vicini o del condominio. In assenza di un provvedimento giudiziario che ne ordinasse la chiusura, l'apertura doveva ritenersi pienamente legittima. Ne consegue che dall'apertura, quale opera preesistente, andavano calcolate le distanze di cui all'art. 907 c.c., pacificamente non rispettate dalle convenute.
• Inapplicabilità dell'eccezione di atto emulativo. L'apertura di una finestra su un immobile di proprietà rientra nel normale esercizio delle prerogative dominicali — tra le quali figura il diritto di usare, migliorare e modificare il proprio bene nei limiti di legge — e non integra gli estremi dell'atto emulativo, che richiede l'assenza di qualsiasi utilità e l'esclusivo intento di nuocere al vicino.
• Irrilevanza del richiamo all'art. 1102 c.c. L'uso della cosa comune è consentito dalla norma solo se non preclude analoghi o diversi usi da parte degli altri partecipanti al condominio. Nel caso di specie, il mantenimento della struttura metallica impediva agli attori il godimento della veduta già legittimamente acquisita, sicché il presupposto applicativo dell'art. 1102 c.c. risultava assente.
• Abbattimento delle barriere architettoniche e distanze. La destinazione funzionale dell'opera all'abbattimento delle barriere architettoniche non vale a derogare alle distanze legali dalle vedute. Il Tribunale respinge questa difesa senza articolare ulteriori argomenti, ritenendola priva di base normativa.

Il Tribunale segnala, infine, che il titolo abilitativo in base al quale le convenute avevano realizzato la struttura era stato annullato dal giudice amministrativo. Tale circostanza, pur inidonea a spiegare effetti diretti nel rapporto tra privati — trattandosi di un giudizio avente a oggetto la sola legittimità del provvedimento amministrativo — confermava in via indiretta la piena validità del titolo degli attori e la correttezza dell'impianto accusatorio.

In applicazione di questi principi, il Tribunale ha condannato le convenute, in solido, alla rimozione della struttura e al pagamento delle spese processuali.

Allegato:

Tribunale Cagliari sentenza 753 2026