Il punto della situazione sul pignoramento della prima casa

Il punto della situazione sul pignoramento della prima casa

Quando è possibile il pignoramento della prima casa e come funziona: vediamo quando si può pignorare, quando è vietato e che succede in caso di immobile in comproprietà.

Lunedi 30 Agosto 2021

Sul pignoramento della prima casa c’è molta confusione; molti pensano - erroneamente - che l’immobile adibito a prima casa non sia mai pignorabile ma non è così, anzi l’impignorabilità è una circostanza eccezionale.

Per capire se l’immobile prima casa si possa pignorare oppure no bisogna innanzitutto vedere chi è il titolare del credito:

- se si tratta del Fisco, quindi, dell’Agenzia delle Entrate, esistono diversi limiti e condizioni (che spiegheremo nel dettaglio);

- se si tratta di creditori privati (in primis le banche) vale la regola generale della pignorabilità della prima casa.

Altro dubbio molto frequente riguarda il pignoramento dell’immobile in comproprietà tra i coniugi nel caso in cui soltanto uno dei due risulti debitore.

In questa guida il punto della situazione sul pignoramento della prima casa, quando è possibile, come sospenderlo e quando è vietato dalla legge.

Quando la prima casa può essere pignorata? Cosa dice la legge

In tema di pignoramento della prima casa la legge a cui fare riferimento è il D.P.R. n. 602/1073 che, all’articolo 76 e seguenti, disciplina regole, limiti e condizioni dell’espropriazione immobiliare. Qui si prevede che, ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’Agente della riscossione:

a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;

b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

Inoltre il concessionario non può procede all’espropriazione immobiliare della prima casa se il valore dei beni è inferiore all’importo a 120 mila euro (importo diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede).

Queste limitazioni alla pignorabilità della prima casa valgono soltanto nel caso in cui il titolare del credito sia il Fisco, ovvero l’Agenzia delle Entrate. Al contrario, i creditori privati (ad esempio banche, il condominio, la controparte processuale, la finanziara e così via) possono chiedere il pignoramento della prima casa senza particolari condizioni.

Precisiamo che la prima casa non può essere pignorata dal Fisco in presenza di queste condizioni;

  • è l’unico immobile in possesso del debitore;

  • è adibito ad uso abitativo;

  • il debitore vi abbia eletto la residenza anagrafica

  • l’immobile in questione non faccia parte delle categoria catastale A/8 e A/9 che si riferiscono agli “immobili di lusso”.

Se manca anche una soltanto di queste condizioni, l’immobile “prima casa” può essere soggetto a pignoramento “se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera centoventimila Euro”.
Invece per importi inferiori a 120 mila euro (ma superiori a 20 mila euro), l’Agenzia delle Entrate Riscossione può soltanto provvedere all’iscrizione ipotecaria senza pignoramento.

Pignoramento prima casa cointestata

Che succede se la prima casa è cointestata tra moglie e marito?

In questo caso si applica quanto previsto all’articolo 599, comma 1, del Codice di procedura civile: “Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore.”

Ciò significa che, anche se la prima casa è soggetta a comunione dei beni tra i coniugi, si può pignorare qualora soltanto uno dei due fosse il debitore.

Quindi si procederà al pignoramento e alla messa all’asta dell’immobile secondo le forme ordinarie. Al creditore spetterà una somma non superiore all’importo del credito mentre il resto - se c’è - viene restituito al comproprietario.

Sospensione pignoramento prima casa

Nel caso in cui la prima casa venga sottoposta a procedura di pignoramento, il debitore può richiedere al giudice la sospensione temporanea della procura esecutiva tramite il deposito di un atto di opposizione ai sensi dell’articolo 615 del Codice di procedura civile: “Il giudice, concorrendo gravi motivi, sospende su istanza di parte l’efficacia esecutiva del titolo. Se il diritto della parte istante è contestato solo parzialmente, il giudice procede alla sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo esclusivamente in relazione alla parte contestata.”

Tuttavia la richiesta di sospensione è inammissibile se viene proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione dell’immobile.

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