Condominio: cambio di destinazione d'uso e revisione delle tabelle millesimali

Condominio: cambio di destinazione d'uso e revisione delle tabelle millesimali

In materia di condominio degli edifici, le tabelle millesimali possono essere riviste e modificate, anche nell'interesse di un solo condomino, se è notevolmente alterato il rapporto originario dei singoli piani o porzioni di piani.

Mercoledi 23 Giugno 2021

La vicenda, dalla quale origina la questione, riguarda il caso di due condomini, i quali avevano effettuato, l'uno, la trasformazione dei solai grezzi di proprietà in vani abitabili, l'altro, la trasformazione di un locale sotterraneo in appartamento. Quattro dei sei condomini chiedevano la revisione delle tabelle millesimali, assunte con delibera assembleare, in quanto le due unità immobiliari trasformate avevano una destinazione d'uso diversa dall'originaria e avevano, di conseguenza, generato una evidente alterazione tra i valori delle singole porzioni di piano.

La Corte d'appello di Bologna confermava la sentenza del Tribunale, rigettando l'appello dei due condomini e accogliendo la domanda dei restanti in quanto riteneva necessaria la ridefinizione complessiva delle originarie tabelle millesimali approvate nel 1972. Secondo il parere del ctu nominato nel corso del procedimento, il numero complessivo delle unità immobiliari, a seguito del cambio di destinazione delle due porzioni, era passato da sei ad otto.

La Corte territoriale vi ravvisava una incidente alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole porzioni di piano e le tabelle millesimali, essendo cambiate sia l'estensione totale della superficie, sia la cubatura effettiva delle singole unità.

I due condomini autori delle modifiche proponevano ricorso in cassazione articolandolo in due motivi:

1. con il primo, denunciavano l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. evidenziando che la Corte d'appello avesse fondato la propria decisione sul presupposto che nella proprietà dell'uno dei due condomini, fossero stati eseguiti interventi di natura fisica con l'installazione degli elementi radianti collegati all'impianto centralizzato;

2. con il secondo motivo, invece, si denunciava la violazione e falsa applicazione dell'art. 69, comma 1, numero 2 disp. att. c.c., nel testo vigente prima della riforma operata dalla legge n. 220 del 2012 (1) con riferimento alla qualificazione dei lavori come “innovazione di vasta portata”, presupposto non rinvenibile nel caso di specie perchè la porzione di proprietà esclusiva sarebbe rimasta inalterata e l'unico elemento nuovo sarebbe stato rappresentato dalla regolarizzazione amministrativa intervenuta sull'appartamento.

La Suprema Corte, con l'ordinanza 17 giugno 2021, n. 17391, ha rigettato il ricorso e confermato la decisione della Corte d'appello perchè conforme all'elaborazione giurisprudenziale (cfr. Cass. Sez. 2, 13/09/1991, n. 9579; Cass. Sez. U, 09/07/1997, n. 6222; Cass. Sez. 2, 22/11/2000, n. 15094; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300), secondo la quale, in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex art. 69 disp. att. c.c., n. 2, possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Nel caso di specie, infatti, gli ermellini hanno rilevato che quelle trasformazioni avevano generato “una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole porzioni di piano, (…), mutando l’estensione della superficie e la cubatura reale delle singole unità”. La Corte prosegue sottolineando che : “l' alterazione del rapporto tra i valori proporzionali, non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dell'edificio, in quanto può ben verificarsi la creazione di un nuovo piano anche mantenendo gli originari valori proporzionali”.

E' compito del giudice di merito stabilire, di volta in volta, sulla base degli elementi istruttori e probatori, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori, tendo in considerazione tutti gli aspetti che hanno inciso sulla modifica dell'immobile e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione.

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Note:

(1) Dopo la legge di riforma, anche le tabelle millesimali redatte secondo criteri convenzionali di ripartizione delle spese, al pari di quelle redatte secondo i criteri legali, possono essere rettificate o modificate dall’assemblea nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., con la maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ovvero modificate dal giudice su richiesta anche di uno solo dei condomini. Riportiamo il testo attualmente vigente:“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati,anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.17391 2021

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